Người đầu tư Bất động sản – người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật và cũng như là cách thức mà pháp luật cho phép hay không cho phép chuyển nhượng đối với nhà ở xã hội. Cùng với Luật sư Vũ Ngọc Dũng – Giám đốc công ty Luật Bắc Việt làm rõ những nội dung quy định này và những rủi do mà người mua lại suất nhà ở xã hội sẽ phải đối mặt.

---

* Trước hết chúng ta cần hiểu về nhà ở xã hội là gì? Về mặt ý nghĩa thì rất nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên hiện tại có một định nghĩa phù hợp nhất là: Nhà ở xã hội là nhà thuộc sở hữu và thuộc sự quản lý nhà nước. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường hơn rất nhiều nhà ở thương mại để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành nhằm ổn định chỗ ở mà các đối tượng liệt kê dưới đây thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện tại: Các đối tượng thuộc biên chế nhà nước(1); Người có thu nhập thấp(2); Có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm ( 3);

---

* Việt Nam thường triển khai các loại nhà ở như: (a) Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội; (b) hoặc là, Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất..v.v.. ( c) Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.

---

* Thời gian sở hữu nhà ở xã hội: Thông thường với thời gian sở hữu nhà ở xã hội: có hai loại là vĩnh viễn lâu dài và có thời hạn và thông thường là 50 năm và hình thức thứ hai này như là được quyền sử dụng có thời hạn mà không có quyền sở hữu vĩnh viễn.

Chỉ tính riêng trong năm 2015, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 33 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 13 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 6.164 căn hộ và 20 dự án nhà ở cho công nhân, quy mô xây dựng 8.273 căn hộ. Tính đến nay, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 135 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 51 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô 25.850 căn hộ và 84 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng 28.550 căn hộ.

---

* Đối tượng được thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật:Người muốn thuê, mua nhà ở xã hội trước hết phải nằm trong nhóm đối tượng sau đây:

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

- Những gia đình chưa có khả năng mua nhà và thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước.

- Diện tích bình quân đầu người không đủ sống trong căn nhà ở hiện tại cũng được vào diện cho thuê mua nhà.

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.

- Có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

---

* Hiểu về khái niệm thuê mua nhà xã hội ?

Tại Luật nhà ở năm 2014khoản 17 Điều 3 có định nghĩa như sau: "Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

Nhìn vào quy định trên thì chúng ta có thể hình dung bản chất của việc thuê mua như là " trả góp”. Tuy nhiên có thanh toán trước cũng chỉ không quá 50% và số 50% còn lại sẽ trả dần trong thời gian sử dụng. Việc áp dụng điều khoản thuê mua có thể áp dụng bằng khoảng thời gian do hai bên thỏa thuận. Về bản chất việc thuê mua khác hẳn việc chỉ đi thuê. Thuê nhà là chỉ có quyền sử dụng, còn trả tiền còn sử dụng. Còn thuê mua thì bạn trả tiền theo định giá căn nhà cho tới khi tiền bạn trả đủ theo thời gian thuê mua thì bạn sẽ được sang tên căn nhà đó thành chủ sở hữu thật sự. Ý nghĩa của nó như là một mối quan hệ " trả góp” vậy. Như vậy trong thời gian thuê mua căn nhà đó vẫn đứng tên chủ đầu tư là người sở hữu thật sự. Người thuê mua có thể chuyển thành mua để sở hữu vào khi hết hạn hợp đồng thuê mua hoặc có thể không cần chuyển thành mua nếu muốn. Ngoài ra còn có các quy định về thuê và thuê mua nhà ở xã hội quy định tại điều 62, 63, 82, 83 trong Luật Nhà ở năm 2014; Điều 27 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để có thêm hiểu biết.

Khi có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội thì hai bên thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội và thời hạn thanh toán tối thiểu là 5 năm. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Quá thời gian 5 năm thì bạn có thể thực hiện việc bán lại phải bán lại cho đơn vị quản lý khu vực này chứ không bán cho đối tượng khác.

---

* Về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua,bán nhà ở xã hội, Pháp luật Việt nam quy định về việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội như sau:

- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Bên mua, bên thuêmua nhà ở xã hộiđược bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật về nhà ở xã hội thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

---

*  Đối tượng quy định được bán : Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

- Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở;mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật nhà ở.

- Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

- Người mua, thuê mà nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm,kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán,bên cho thuê mua chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

---

* Quy cách nhà ở xã hội quy định ra sao? Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng

- Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.

- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

---

* Xây nhà ở xã hội từ nguồn vốn nào? Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn và mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định, ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

---

* Khi được bán thì xử lý thuế thế nào? Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 củaLuật nhà ở,với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.

Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở xã hội do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.

 Hagtag tìm kiếm: