Như vậy, hợp đồng dân sự vô hiệu là hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên có thể tự nguyện chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, song nhiều trường hợp các bên không thể thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng thì một hoặc các bên hoặc người đại diện (khi hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện) có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Nhìn chung, các quy định về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 không có sự thay đổi so với Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này xin trích dẫn nội dung vụ án: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải và bị đơn bà Trần Thị Hiền, ông Vũ Văn Thập dưới đây:

     Ngày 21/10/2005, vợ chồng bà Hiền, ông Thập bán căn nhà số 599 Nguyễn Văn Linh cho bà Hải với giá 2.100.000.000đ. Hai bên lập “Hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư và nhà” có người làm chứng nhưng không công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Trước khi bán ngôi nhà này, bà Hiền ông Thập đã thế chấp ngôi nhà cho Ngân hàng công thương chi nhánh Tô Hiệu để vay 890.000.000đ; còn bà Hải không có tiền nên hai bên thống nhất chuyển khoản tiền vợ chồng bà Hiền ông Thập còn vay ngân hàng sang cho bà Hải. Ngoài ra, bà Hiền đi vay ngoài cho bà Hải 100.000.000đ (có giấy ủy quyền vay), bà Hải trả trực tiếp cho bà Hiền 10.000.000đ. Hai bên thống nhất số tiền nhà đã được trả là 1.000.000.000đ. Số tiền còn lại hai bên thống nhất bà Hải trả làm hai đợt: đợt 1 – ngày 01/01/2006 trả 2/3 số tiền; đợt 2 – ngày 01/04/2006 trả hết số tiền còn lại. Ngay sau khi ký kết hợp đồng, bà Hiền ông Thập đã giao nhà cho bà Hải.

     Do quá thời hạn mà bà Hải không thanh toán được số tiền 1.100.000.000đ nên ngày 25/06/2006 vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải lại lập: “Bản cam kết hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ được quy ra là 118.085 cây vàng 9999 và thanh toán trong ba đợt: đợt 1 – tháng 7 âm lịch (không quy định số vàng phải trả), đợt 2 – tháng 9 âm lịch (không quy định số vàng phải trả), đợt 3 – khi nào cháu Thắm cần thì trả tiếp.

     Bà Hải vẫn không thực hiện được nghĩa vụ như trong bản cam kết nên ngày 27/11/2006, vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải tiếp tục lập: “Hợp đồng chuyền nhượng đất ở thổ cư và nhà” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ thanh toán làm hai đợt: đợt 1 – ngày 17/12/2006 trả 2/3 số vàng, đợt 2 – ngày 27/02/2007 trả hết số tiền.

     Quá hạn thanh toán lần thứ ba nhưng bà Hải vẫn không trả được nên ngày 02/11/2007 vợ chồng bà Hiền ông Thập lấy lại nhà và bán cho người khác. Sau đó, bà Hải đã có đơn yêu cầu Tòa án nhân dân quận Lê Chân tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư và nhà giữa bà với vợ chồng bà Hiền ông Thập. Buộc bà Hiền, ông Thập phải trả lại toàn bộ số tiền đã lừa đảo để lấy của bà trong giao dịch mua bán căn nhà 599 đường Nguyễn Văn Linh là 1.029.730.000đ. Bà Hiền và ông Thập cho rằng bà Hải đã không trả tiền nhà theo đúng như thỏa thuận, sau hai năm mua bán bà Hải mới trả được 280.000.000đ. Bà Hiền ông Thập đồng ý tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu.

     Tại Bản án sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 25/01/2011, Tòa án nhân dân quận Lê Chân đã quyết định: Áp dụng Điều 25, 131, 238, 241 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 127, 134, 137, 410, 423, 426, 427, 450 Bộ luật dân sự năm 20005; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án ngày 27/02/2009 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội. Xử:

     Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hải.

     Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và đất số 599 đường Nguyễn Văn Linh phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng được các bên ký kết vào ngày 21/10/2005; 25/06/2006 (âm lịch); 27/11/2006 giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải với bị đơn vợ chồng ông Vũ Văn Thập và bà Trần Thị Hiền bị vô hiệu về hình thức.

     Buộc bị đơn là bà Trần Thị Hiền và ông Vũ Văn Thập phải hoàn trả cho nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hải số tiền là 280.000.000đ trong đó 10.000.000đ là tiền đặt cọc mua nhà và 270.000.000đ là tiền mà bị đơn đã thừa nhận của nguyên đơn trong việc mua bán nhà vì hợp đồng mua bán nhà giữa các bên bị Tòa án tuyên vô hiệu.

     Bác yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải buộc bị đơn ông Vũ Văn Thập và bà Trần Thị Hiền phải trả các khoản tiền khác vì không có đủ căn cứ để chứng minh.

     Có thể thấy trong vụ án này, các đương sự đều thể hiện ý chí yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu nhưng các bên không tự thỏa thuận được về hậu quả pháp lý phát sinh khi hợp đồng vô hiệu nên đã xảy ra tranh chấp. Theo quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 cũng như Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý sau:

     Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng:

     Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân sự không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng. Do đó, nếu hợp đồng mới xác lập chưa thực hiện thì các bên không thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vấn đề cần lưu ý ở đây là thời điểm xác lập hợp đồng bởi xác định đúng thời điểm này không chỉ có ý nghĩa trong việc giải quyết chính xác hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà còn nhằm xác định pháp luật áp dụng:

     Trong vụ án trên, giữa vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải đã lập ba văn bản tại các thời điểm khác nhau: Hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư và nhà ở ngày 21/10/2005; Bản cam kết hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở ngày 25/06/2006; Hợp đồng chuyển nhượng đất ở thổ cư và nhà ngày 27/11/2006. Như vậy, trong trường hợp này thì thời điểm xác lập hợp đồng là thời điểm nào? Có thể thấy rằng thỏa thuận trong Bản cam kết ngày 25/06/2006 và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/11/2006 không nhằm thay đổi nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 21/10/2005 vì nội dung vẫn là việc mua bán căn nhà số 599 Nguyễn Văn Linh song hai bên thỏa thuận lại về nghĩa vụ và phương thức thanh toán số tiền 1.100.000.000đ do còn thiếu, do đó đối chiếu với các quy định của Bộ luật dân sự thì Bản cam kết ngày 25/06/2006 và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/11/2006 được coi là phụ lục của hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 21/10/2005. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bà Hải cũng như vợ chồng bà Hiền, ông Thập trong hợp đồng mua bán nhà đất không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt ngay từ ngày 21/10/2005. Mặt khác, do thời điểm xác lập hợp đồng vào ngày 21/10/2005 (trước ngày Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực pháp luật) nên theo điểm b mục 2 Nghị quyết số 45/2005 - QH11 ngày 14/06/2005 thì phải áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết nên việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005 để giải quyết vụ án trên là chưa chính xác.

     Thứ hai, hoàn trả lại tài sản:

     Theo thứ tự quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, “khôi phục lại tình trạng ban đầu” được đặt trước “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, nhưng nếu theo lôgic về mặt trình tự thì chỉ có thể khôi phục lại tình trạng ban đầu sau khi đã hoàn trả lại tài sản đã nhận. Đồng thời, nhiều trường hợp “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” không đủ để “khôi phục lại tình trạng ban đầu” như khi tài sản hoàn trả bị hư hỏng, hủy hoại hay được khai thác, xây dựng, sửa chữa…

     Hậu quả pháp lý thứ hai của hợp đồng vô hiệu chỉ đặt ra khi các bên đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong hợp đồng mà không áp dụng trong trường hợp hợp đồng mới xác lập và chưa được thực hiện hay khi đối tượng của hợp đồng là tài sản bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, các bên phải trả lại chính tài sản đã giao cho bên kia nhưng nếu không thể trả được bằng hiện vật thì sẽ thanh toán bằng tiền. Khi hoàn trả lại tài sản, các bên phải chứng minh được những tài sản mà mình đã giao nhận khi thực hiện hợp đồng.

     Trở lại vụ án trên, vì hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu nên bà Hiền ông Thập phải trả lại số tiền mà bà Hải đã thanh toán; đồng thời, bà Hải phải trả lại nhà cho bà Hiền ông Thập. Do quá hạn thanh toán lần thứ ba nhưng bà Hải vẫn không trả được nên ngày 02/11/2007, vợ chồng bà Hiền ông Thập lấy lại nhà và bán cho người khác vì vậy phần quyết định của Bản án sơ thẩm đã không tuyên buộc bên mua phải trả lại nhà và đất cho bên bán mà chỉ“Buộc bị đơn là bà Trần Thị Hiền và ông Vũ Văn Thập phải hoàn trả cho nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hải số tiền là 280.000.000đ trong đó 10.000.000đ là tiền đặt cọc mua nhà và 270.000.000đ là tiền mà bị đơn đã thừa nhận của nguyên đơn trong việc mua bán nhà”.Nếu đối chiếu với nội dung bản hợp đồng mua bán nhà đất thì hai bên thống nhất đã thanh toán được 1.000.000.000đ, song thực tế số tiền này là: 10.000.000đ mà bà Hải đặt cọc cho vợ chồng bà Hiền ông Thập ngày 21/10/2005; 100.000.000đ mà bà Hải vay của vợ chồng bà Hiền ông Thập và 890.000.000đ bà Hải đã nhận thế chân trả nợ cho ngân hàng công thương chi nhánh Tô Hiệu theo phương thức trả dần. Trong quá trình giải quyết vụ án, bên mua đã không cung cấp được chứng cứ chứng minh số tiền đã đưa cho phía bị đơn ngoài số tiền 280.000.000đ mà bên bán thừa nhận. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc ông Thập, bà Hiền phải hoàn trả cho bà Hải số tiền là 280.000.000đ là phù hợp.

     Thứ ba, khôi phục lại tình trạng ban đầu:

     Trong thực tiễn áp dụng pháp luật thì “khôi phục lại tình trạng ban đầu”  thường được đồng nhất với “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, song như đã trình bày ở trên thì đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Tòa án buộc các bên trong hợp đồng vô hiệu phải khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản được hoàn trả không đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập hợp đồng:

     - Tài sản đã bị hư hỏng, giảm giá trị;

     - Tài sản đã được tu sửa, xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị.

     Trong trường hợp thứ nhất, bên đã làm hư hỏng, giảm giá trị tài sản phải sửa chữa, phục hồi lại tài sản nhưng đối với trường hợp thứ hai, vấn đề đặt ra ở đây là có cần thiết phải khôi phục tài sản trở về trạng thái ban đầu khi tài sản đó đã được làm tăng giá trị? Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố nên khi hợp đồng bị vô hiệu Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển nhượng. Mặc dù việc khôi phục lại hiện trạng ban đầu trong trường hợp này là có thể thực hiện được song không phát huy được hiệu quả về mặt kinh tế, đặc biệt khi tài sản tăng thêm có giá trị rất lớn. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Tòa án có thể lựa chọn giải pháp theo hướng buộc một bên nhận lại tài sản đã được làm tăng giá trị và thanh toán thành tiền tương ứng với phần giá trị tài sản tăng thêm cho bên kia.

Thứ tư, bồi thường thiệt hại:

     Theo Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu mà gây thiệt hại phải bồi thường. Cần lưu ý rằng, hợp đồng vô hiệu có thể chỉ do lỗi một bên mà cũng có thể do lỗi của hai bên và vấn đề bồi thường thiệt hại được đặt ra cả trong trường hợp mức độ lỗi của hai bên là tương đương nhau. Do đó, Tòa án phải xác định mức độ lỗi của từng bên trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: nếu mỗi bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu ½ giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

     Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì có thể xác định thiệt hại trong hợp đồng vô hiệu nói chung bao gồm:

     - Khoản tiền mà các bên bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu bị hư hỏng;

     - Khoản tiền mà các bên bỏ ra để làm tăng giá trị của tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu;

     - Khoản tiền chênh lệch giá do các bên thỏa thuận với giá trị tài sản tại thời điểm xét xử sơ thẩm;

     - Các thiệt hại khác (nếu có).

     Trong vụ án trên, Tòa án cấp sơ thẩm khi tuyên hợp đồng mua bán nhà và đất số 599 đường Nguyễn Văn Linh giữa vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải vô hiệu mới chỉ giải quyết cho các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà chưa giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại, cụ thể là: chưa xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu, chưa xác định thiệt hại xảy ra và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của mỗi bên là chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Có thể thấy, bà Hải cũng như vợ chồng bà Hiền ông Thập đều có lỗi làm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu bởi hai bên đã không tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở (không công chứng, chứng thực hợp đồng), hơn nữa mặc dù ngôi nhà đã được thế chấp tại ngân hàng nhưng hai bên vẫn thực hiện việc chuyển nhượng vì vậy hợp đồng vô hiệu cả về hình thức (Điều 139, 443 Bộ luật dân sự năm 1995) và nội dung (khoản 2 Điều 31 Bộ luật dân sự năm 1995). Trong trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm cần căn cứ vào tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để xác định trách nhiệm bồi thường cụ thể của các bên thì mới giải quyết triệt để vụ án. Chính vì thiếu sót này mà Bản án số 12/2012/DSPT ngày 26/04/2012 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đã quyết định hủy Bản án sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 25/01/2011 và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Lê Chân xét xử lạivụ án.

     Như vậy, hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý bất lợi, do đó ngay khi xác lập hợp đồng các bên cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng nhằm hạn chế tới mức thấp nhất những thiệt hại phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Đồng thời, khi tuyên bố một hợp đồng vô hiệu Tòa án phải xác định đầy đủ các hậu quả pháp lý, đặc biệt là yếu tố lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu từ đó xác định thiệt hại mà mỗi bên phải gánh chịu thì mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên./. 

Trần Thị Hồng Trinh – Phòng 5