Vào ngày 07/07/2000, vợ chồng ông Khoát ký hợp đồng bán một phần căn nhà số 4/11/3 đường Dân Trí cho vợ chồng chị Hằng (là con gái của vợ chồng ông Khoát) với giá 35 lượng vàng SJC. Tuy hợp đồng mua bán hai bên ký kết đã đưa đến Phòng Công chứng xác nhận và vợ chồng chị Hằng đã nộp lệ phí trước bạ nhưng vợ chồng chị Hằng chưa thực hiện nghĩa vụ giao tiền.

            Do là quan hệ giữa cha mẹ với con nên trong hợp đồng không quy định thời hạn vợ chồng chị Hằng phải giao tiền mua nhà cho vợ chồng ông Khoát. Theo khoản 1 Điều 449 BLDS, nghĩa vụ bên mua nhà ở phải trả đủ tiền nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán. Theo Tòa giám đốc thẩm, vợ chồng chị Hằng đã không chứng minh được rằng kể từ sau khi dọn về ở tại phần nhà mua thì vợ chồng chị Hằng đã giao tiền nhưng vợ chồng ông Khoát không chịu nhận tiền; do vậy, lỗi hoàn toàn thuộc về vợ chồng chị Hằng và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán của vợ chồng ông Khoát là có cơ sở. Tòa giám đốc thẩm kết luận việc Tòa sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của vợ chồng ông Khoát và buộc vợ chồng ông Khoát tiếp tục thực hiện hợp đồng là không hợp tình, hợp lý, không đảm bảo quyền lợi chính đáng của vợ chồng ông Khoát. Tòa giám đốc thẩm quyết định hủy bản án phúc thẩm để xét xử lại theo hướng hủy hợp đồng mua bán nhà, nếu vợ chồng ông Khoát đồng ý trả cho chị Hằng khoản tiền phí trước bạ thì chấp nhận.

Tóm tắt bản án số 60 (Bản án số 451/2006/DSPT ngày 29/09/2006 của TAND tỉnh Vĩnh Long):

            Vào năm 2004, ông Điệp và ông Anh, bà Chói ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 130 triệu đồng. Việc chuyển nhượng đã được UBND huyện chấp nhận. Tuy nhiên, qua xác minh thì bên mua là ông Điệp chưa trả toàn bộ tiền mua. Theo Tòa án, do ông Điệp không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã cam kết nên ông Anh đề nghị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ pháp luật theo khoản 1 Điều 425 BLDS.

Ý nghĩa của hai bản án:

Đối với hợp đồng mua bán theo pháp luật dân sự, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì bên bán có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Bình luận của tác giả:

            BLDS 2005 có một số quy định về khả năng hủy bỏ hợp đồng do một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

            Trong phần chung liên quan đến hợp đồng, theo Điều 417 BLDS 2005 (tương ứng với Điều 413 BLDS 1995): “Trong hợp đồng song vụ, khi một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Như vậy, một bên có thể hủy bỏ hợp đồng song vụ nhưng phải với một số điều kiện.Thứ nhất, đây là hợp đồng song vụ và cả hai bản án này đều là hợp đồng chuyển nhượng có đền bù nên điều kiện này được thỏa mãn. Thứ hai, một bên không thực hiện do lỗi bên kia thì bên không thực hiện được có quyền hủy bỏ hợp đồng. Ở bản án số 59, vợ chồng ông Khoát muốn hủy bỏ hợp đồng. Như vậy, để áp dụng điều khoản này, chúng ta phải chứng minh là vợ chồng ông Khoát không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của vợ chồng chị Hằng. Tuy nhiên, đây là hợp đồng mua bán mà bên bán đã giao tài sản nên điều kiện thứ hai không thỏa mãn. Như vậy, Điều 417 không được áp dụng đối với hoàn cảnh của ông Khoát mà chúng ta đang nghiên cứu.

            Trong phần hợp đồng thông dụng, BLDS cũng có những quy định cho phép hủy bỏ hợp đồng khi một bên vi phạm nghĩa vụ của mình. Chẳng hạn, theo khoản 3 Điều 550 về hợp đồng gia công:”Trong trường hợp sản phẩm không đảm bảo chất lượng mà bên đặt gia công đồng ý nhận sản phẩm và yêu cầu sửa chữa nhưng bên nhận gia công không thể sửa chữa được trong thời hạn đã thỏa thuận thì bên đặt gia công có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán, “Điều đáng chú ý là luật không thừa nhận quyền hủy hợp đồng của người bán trong trường hợp người mua không trả tiền mua”[1].

            Trong phần chung liên quan đến hợp đồng, BLDS còn một quy định cho phép một bên hủy bỏ hợp đồng khi bên kia có vi phạm. Đó là khoản 1 Điều 425 BLDS năm 2005 (tức khoản 1 Điều 429 BLDS 1995). Cụ thể là: ”Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Như vậy, một bên có thể hủy bỏ hợp đồng khi thỏa mãn một số điều kiện.

            Thứ nhất, bên kia “vi phạm hợp đồng”. Trong hai bản án đang được xem xét, Tòa án đều xác định bên mua chưa thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thanh toán, do vậy điều kiện này đã thỏa mãn.

            Thứ hai, vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã “thỏa thuận” hoặc “pháp luật có quy định”. Trong hai bản án này, chúng ta không thấy thể hiện các bên thỏa thuận về việc hủy bỏ và chúng ta cũng đã khẳng định rằng pháp luật dân sự hiện hành không có quy định về trường hợp bên bán được hủy bỏ hợp đồng khi bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Như vậy, nhìn từ góc độ văn bản, chúng ta không có cơ sở để hủy bỏ hai hợp đồng trong hai vụ việc trên.

            Cách điều chỉnh trên của BLDS về vấn đề hủy bỏ hợp đồng biểu lộ một số bất cập:

            Thứ nhất, trong phần chuyên biệt về một số hợp đồng thông dụng, BLDS có quy định những trường hợp được phép hủy bỏ hợp đồng. Song, những quy phạm này không đầy đủ, một số vi phạm có thể dẫn đến hủy hợp đồng nhưng không được quy định như trường hợp bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán như chúng ta đang nghiên cứu. Ở đây, trên góc độ văn bản, chúng ta không thể cho phép hủy bỏ hợp đồng vì đối với những vi phạm hợp đồng này, việc hủy bỏ không có quy định của pháp luật.

            Thứ hai, BLDS chỉ có những quy định cho phép hủy bỏ đối với một số hợp đồng dân sự thông dụng. Đối với hợp đồng dân sự không thông dụng, chúng ta cũng không có quy phạm cụ thể cho phép hủy bỏ hợp đồng. Do vậy, chúng ta cũng không thể hủy những hợp đồng này vì theo BLDS, chỉ được hủy bỏ hợp đồng khi “pháp luật có quy định”. Chúng ta thấy cách điều chỉnh này của BLDS tạo ra lỗ hổng hay điểm trống pháp lý đối với một số trường hợp vi phạm hợp đồng.

            Tuy nhiên, mặc dù các bên không có thỏa thuận và không có quy định cụ thể về việc hủy bỏ hợp đồng dân sự, trong thực tế, Tòa án vẫn chấp nhận hủy bỏ khi có vi phạm. Hai bản án được nêu ở đây không phải là hai bản án duy nhất chấp nhận cho hủy bỏ hợp đồng dân sự khi bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho dù các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định cụ thể về việc hủy bỏ này.

            Luật thương mại 2005 có quy định về hủy bỏ hợp đồng nhưng cách quy định việc cho phép hủy bỏ hợp đồng rất khác pháp luật dân sự. Theo khoản 4, Điều 312 Luật thương mại 2005:”Trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây: a) Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thỏa thuận là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng; b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng”. Từ quy định trên, chúng ta có một số nhận xét sau: Căn cứ để hủy bỏ hợp đồng áp dụng cho tất cả các hợp đồng thương mại chứ không giới hạn ở một hợp đồng thương mại thông dụng nào; chỉ cần một bên vi phạm cơ bản hợp đồng là bên kia được quyền hủy bỏ hợp đồng thương mại cho dù hợp đồng này là hợp đồng gì. Cách quy định này rất khác pháp luật dân sự: Pháp luật dân sự chỉ đưa ra căn cứ để hủy bỏ hợp đồng trong một số trường hợp chuyên biệt còn Luật thương mại đưa ra căn cứ để hủy bỏ hợp đồng với tính khái quát cao nên cho phép hủy bỏ bất kỳ hợp đồng nào. Cách điều chỉnh này sẽ cho phép hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng khi các quy phạm điều chỉnh hợp đồng thông dụng không đầy đủ hoặc khi hợp đồng bị vi phạm không phải là hợp đồng thông dụng mà pháp luật có đề cập. Cách quy định có tính khái quát cao của Luật thương mại nên được áp dụng đối với pháp luật dân sự.

            Như vậy, với hướng đi như trên của thực tiễn xét xử mà chúng ta có thể coi đã trở thành “án lệ”, Tòa án đã làm cho pháp luật dân sự Việt Nam gần gũi với pháp luật thương mại Việt Nam và với một số hệ thống pháp luật hiện đại liên quan đến việc hủy bỏ hợp đồng khi có vi phạm nghiệm trọng. “Án lệ” nên được chấp nhận do hạn chế của hoạt động xây dựng pháp luật khi điều chỉnh vấn đề hủy hợp đồng do có vi phạm. Trong tương lai, khi sửa đổi BLDS thì nên “luật hóa” án lệ này để thực tiễn có cơ sở văn bản pháp lý nhằm giải quyết vấn đề hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.