Người dân bị thiệt, Nhà nước khó thu thuế

Khi chuyển nhượng BĐS, theo khoản 2 điều 4 của Luật Thuế TNCN quy định là: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thuộc loại thu nhập được miễn thuế. Đây là quy định nhằm tạo thuận lợi cho người mua bán nhà với mục đích sử dụng.

Đồng thời, theo khoản 2, mục 3 của Thông tư 84 ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNCN thì cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được hiểu là cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu 1 căn nhà duy nhất hoặc chỉ có quyền sở hữu 1 thuở ruộng duy nhất ở Việt Nam, kể cả trường hợp trên thuở đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà.

Trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế. Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng khác thì không được miễn thuế.

Việc vợ, chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế. Chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác thì không được miễn thuế.

Ngoài ra, Luật còn quy định, cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng 1 phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. Và căn cứ để xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế là do người chuyển nhượng BĐS tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản kê khai và nếu phát hiện không đúng thì sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.

Tuy nhiên, trên thực tế lại tồn tại nghịch lý đó là, 1 ngôi nhà có thể được mua đi, bán lại rất nhiều lần thông qua những giấy tờ mua bán và ủy quyền giữa các cá nhân mà Nhà nước khó có thể kiểm soát được bởi hoạt động mua bán chủ yếu bằng hình thức trao tay. Mặc dù nhà nước không cho phép các giao dịch đó, nhưng nó vẫn được nhiều người thản nhiên công nhận.

Nguyên nhân là do nhận thức và sự hiểu biết pháp luật của người dân còn thấp. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với BĐS nói chung và đất đai nói riêng của chúng ta còn nhiều buông lỏng. Trong khi đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sử dụng đất ở còn rất chậm.

Hơn nữa, hiện nay quy trình, thủ tục lại rất phức tạp rườm rà. Đối với việc cấp giấy quyền sử dụng đất thì quy trình thủ tục là do Luật Đất đai quy định được thực hiện tại phòng đăng ký sử dụng đất cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Đối với trường hợp cấp giấy quyền sở hữu nhà ở lại do Luật nhà ở năm 2005 quy định với quy trình, thủ tục cấp giấy lại do cơ quan xây dựng địa phương cấp. Đồng thời, quy định việc nộp tiền sử dụng đất, các quy định về thuế lệ phí trước bạ cũng quá cao so với những người có thu nhập trung bình và những người thu nhập thấp đặc biệt là ở đô thị

Khuyến khích người dân tự nguyện kê khai về các giao dịch BĐS của mình.

Chính vì vậy mà người dân cũng tiến hành việc mua bán bằng giấy tờ trao tay, và họ thấy rằng việc mua bán giấy tờ trao tay cũng không chịu 1 chế tài pháp lý nào cả. Và vì vậy họ cũng không ý thức được là sẽ tồn tại một sự nguy hiểm đối với họ, đó là trong quá trình giao dịch nếu xảy ra tranh chấp thì đối với những hợp đồng mua bán trao tay như vậy sẽ không được pháp luật bảo hộ. Cuối cùng, người chịu thiệt hại nhất vẫn chính là người dân.

Trao đổi vấn đề này với Luật sư Vũ Ngọc Dũng, Giám đốc văn phòng Luật sư Bắc Việt, ông Dũng cho rằng: Giao dịch trao tay sẽ gây thiệt hại về mặt quản lý nhà nước, đó là sự thất thu thuế, và sự thiệt hại này rất lớn. Để khắc phục được điều này, trước hết người dâm phải tự hiểu rằng nếu duy trì hình thức mua, bán trao tay thì chỉ có lợi cho những đối tượng làm trung gian, còn bản thân mình thì không được lợi gì.

Cần có một chế tài cụ thể

Những đề xuất trong luật thu thuế cá nhân đối với lĩnh vực BĐS, vấn đề thu nhập cá nhân còn khá mới lạ đối với người dân, kể cả những người làm trong ngành cũng đang có nhiều cái bỡ ngỡ và nhiều cái còn phải chờ văn bản hướng dẫn cụ thể.

Để khắc phục được tình trạng mua bán trao tay như hiện nay, thì ý thức tự nguyện của người dân vẫn là quan trọng nhất. Hiện nay Nhà nước đang khuyến khích người dân tự nguyện kê khai về các giao dịch của mình

Hiện nay, trên thực tế vẫn tồn tại song song 2 loại thị trường, một là thị trường BĐS có sự quản lý của nhà nước và một loại thị trường BĐS không có sự quản lý của Nhà nước, mua bán trao tay, mua đi bán lại không chịu sự quản lý của ngành thuế. gây thất thu. Bên cạnh đó, nếu xảy ra tranh chấp thì việc mua, bán trao tay sẽ mang đến sự thiệt hại đáng kể cho chính bản thân người mua và người bán.

Tuy nhiên, trong tương lai để Luật Thuế TNCN được áp dụng thì sẽ có những chế tài cụ thể để có thể thực hiện nghiêm túc.

Theo tôi, chúng ta cũng phải dành 1 thời gian để người dân làm quen. và thời gian thực hiện phải có những chế tài áp dụng thực hiện – Luật sư Vũ Ngọc Dũng nói.

Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, phó trưởng bộ môn Đất đai thuộc Trường Đại học Luật Hà Nội cũng nhất trí với ý kiến của Luật sư Vũ Ngọc Dũng. Dưới góc độ nhà nghiên cứu, ông cho rằng, thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây của chúng ta năm 1999 là chúng ta tính thuế suất trên hành vi chuyển quyền. Ví dụ như những người chỉ chuyển quyền 1 lần để ở thì mình cũng đánh 4%, còn người chuyển nhượng hành vi đến lần thứ 100 cũng là đánh 4%. Như vậy, nhược điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 là chúng ta không đấu tranh được với tình trạng là đầu cơ, buôn bán đất đai hòng kiếm lời.

Để khắc phục tình trạng này thì chúng ta ban hành thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập cá nhân đã khắc phục được bất cập của thuế chuyển quyền.

"Theo tôi nên nhấn mạnh vào yếu tố tích cực, bên cạnh đó thuế thu nhập cá nhân còn có giảm trừ gia cảnh. Trong giai đoạn hiện nay chúng ta nên tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu và thấy được sự ưu việt của luật thuế mới này thì mới động viên người dân tự nguyện kê khai. Sau đó 1 thời gian khi chúng ta triển khai thực hiện, nếu những người không thực hiện kê khai thì chúng ta sẽ áp dụng những chế tài”, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến nói.