Tôi chẳng bao giờ tin vào cam kết và thông tin thị trường.

Cẩn thận với thông tin

Thật sự việc cam kết thuê lại, mua lại, hay lãi suất trong thời gian qua là ngôn ngữ khiến các nhà đầu tư Bất động sản luôn chú tâm. Một nguyên nhân khác, hơn cả việc cam kết là một hệ thống môi giới hùng hậu khiến đoàn quân môi giới đi tới đâu dự án và đất nóng lên tới đó. Chỉ riêng sức nóng của người thôi thì cũng đủ làm cho hệ thống bất đống sản bất kể tỉnh nào đều hot. 

Bất động sản tăng giá bởi những thông tin nhất quán được truyền đi dày đặc trong tháng, trong tuần, trong ngày, trong giờ và trong từng giây phút. Đoàn quân hùng hậu đi tới đâu, giá đất tăng tới đó. Đặc biệt,buồn cười nhất là có những nơi đất tăng giá theo lượng ô tô ra vào. Ở những mảnh đất mà độ " hóng" của dân mình đạt tới mức lạ kỳ. Tôi đơn cử đất Lương Sơn Hòa Bình là một ví dụ: Sáng tôi tới hỏi mảnh đất chủ nhà đòi 1,2 tỷ, cuối buổi sáng đó ( cuối tuần) có vài ba chiếc ô tô do môi giới dẫn tới và thăm thú, nghiên cứu, tìm tòi, dò hỏi và buông lời trả " đại" thì chiều đất đã khác. Ngạc nhiên hơn là các chủ đất còn bảo: " Bác không bán được giá đó nữa, đã có người trả bác 1,5 tỷ sáng nay rồi"! 

Cụ thể như khu Láng Hòa Lạc là một điển hình, hàng loạt thông tin như: " ôi, Vingroup đầu tư nhà máy 34 triệu điện thoại một năm đã khởi công", " Sudico làm đại dự án đó" , FLC về rồi, "hay Lộc Sơn Hà cũng có dự án kìa" , ' vị trí đắc địa đó quý khách, gần văn phòng công chứng" " gần trường mầm non lắm anh ạ, hay đại loại như vậy. Thiếu mỗi cái là: Gần cái ô tô đang đậu, hay gần cái trạm bơm nước, hoặc gần nghĩa trang lắm sau này chết chôn dễ lắm, tiện lắm là người ta không nhắc đến thôi.

Nhưng các bạn hình dung: Một luồng tiền đi ra, phải có một luồng tiền quay về. Vậy muốn tiền quay về bạn phải có tính thanh khoản tốt, hay nói cách khác phải có nhu cầu sử dụng thật. Mà người dân muốn sử dụng thì phải có hạ tầng, có dịch vụ, có trường học, trạm xá, bệnh viện, khu trung tâm thương mại, khu tập gym thể thao, khu vui chơi giải trí... kèm theo nhiều tiện ích. 

Bạn có mua một ngôi nhà mà xung quanh đó, tới nước sạch còn không có không? Chắc chắn là không? Vậy thì những khu đất phân lô ( thổ cư) và phân lô đất trồng cây lâu năm như Phú Quốc, Hòa Lạc, liệu bạn có hình dung ra rủi do không?

Nhiều chủ đầu tư cam kết 6-9 tháng có sổ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thổ cư). Các bạn cũng cần biết tường tận rằng: Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp, cây lâu năm sang đất thổ cư là cả một khoảng thời gian dài và phức tạp, không dễ và không thể nếu không có quy hoạch đất ở ( ví dụ Alibaba), khi không có quy hoạch đất ở thì mãi mãi sẽ không thể nào an toàn. Điều quan trọng là chưa tính tới việc các dự án mà treo, dùng tiền mua của bạn ở dự án A để thực hiện một phần dự án B, lấy tiền dự án B xin thủ tục dự án C... và domino là hoàn toàn có thể.

Câu chuyện thông tin không chỉ: quy hoạch, tính thanh khoản, nhu cầu ở thật, khả năng phát triển đô thị, sức ép dân cư, hay pháp lý... mà là muôn vàn những thứ mà nhà đầu tư chưa thật sự thông thái. Khi sóng được tạo nên, bạn dễ dàng là người chết chìm vì bạn là lớp sóng cuối cùng mà người bán, nhóm người bán, công ty bán hay một đội nhóm tạo nên. Sóng nhân tạo!

Do đó, để đảm bảo rằng tiền ra sẽ về, bạn hoàn toàn có thể kiểm soát, phân tích, đánh giá tổng hợp nhiều yếu tố để đảm bảo cho việc đầu tư sinh lời và an toàn về thanh khoản.

Cứ vu vơ như thế, sau những lời trả giá bâng quơ đất cũng tăng vùn vụt!

Lại quay về phần thông tin cam kết, chúng ta biết, chỉ là thông tin đồn thổi thôi đã tăng giá, chủ đầu tư sản xuất ra sản phẩm, tính toán mức lợi nhuận chấp nhận được. Ra bảng hàng được giao cho các sàn thứ cấp. Đội quân tinh nhuệ được lên đường với bao sự đào tạo bài bản và lăn xả. Lúc này thị trường đươc truyền thông tin theo tầng, khủng khiếp và nhanh chóng. Các chính sách tròn chịa và có cả thông tin chính sách tâng bốc được đẩy đi. Các cam kết nghe có phần hấp dẫn đã được lọt tai các nhà đầu tư. Họ vào cuộc, tâm lý mua bằng được bắt đầu lan tỏa. Thoạt nhìn việc cảm kết của chủ đầu tư nghe có vẻ "ngon ăn"! Nhưng nhà đầu tư phải luôn nghĩ:" Người mua nhầm chứ người bán không nhầm" và đặc biệt" không ai cho không nhau gì cả". 

Cam kết cho vui mồm, " thơm mồm" và người mua là người thất bại

Việc cam kết khiến các dự án bán với tốc độ chóng mặt, việc  hỗ trợ lãi suất ( lãi chính nó trả nó) cho tới khi nhận nhà, hay cam kết trả lợi nhuận 8-12% ( lấy từ chính thịt của tiền bạn mua) để trả cho bạn... trong thời gian cam kết 2-3 năm ( lúc này dự án đã bán xong) cũng là lúc hết cam kết. 

Ban đầu, những cam kết lợi nhuận được trả về đều, hoặc trừ vào giá mua nghe cảm thấy thật hấp dẫn. 30% tiền của bạn sẽ được đưa vào xây dựng, 70% của chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng từ việc thế chấp toàn bộ dự án hoặc một phần dự án để vay. Các căn hộ cũng cần được bàn giao vào thời gian trong tương lai. Hết thời hạn cam kết hỗ trợ lãi suất thì bạn sẽ bắt đầu trả lãi. Thực tế thì khác xa, đã nhiều người đau đớn khi chạy theo office share, hotel share, condol tel, hay nhiều kiểu biệt thự nghỉ dưỡng chia sẻ lợi ích.

Thực chất, bạn là người mua toàn bộ những tài sản đó, bên cạnh việc mua, bạn cam kết và gần như buộc cho chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh. Việc vận hành các dự án trong khai thác sau đó cũng muôn hình vạn trạng. Về cơ bản thì: các doanh nghiệp có khả năng sản xuất chưa chắc đã có khả năng khai thác. Một doanh nghiệp đang xây dựng nhà ở đâu phải lúc nào cũng kinh doanh khách sạn được. Đó là hai kỹ năng khác nhau. Vậy thì bạn hình dung xem, nếu một công ty không và chưa bao giờ kinh doanh và khai thác khách sạn liệu có vận hành được một khách sạn 5 sao hay một khu nghỉ dưỡng để sinh lợi nhuận cho bạn không? Loại trừ yếu tố thuê đơn vị vận hành, bạn hoàn toàn tin tưởng vào việc sinh lời nếu tỷ lệ lợi nhuận cam kết 8-12% được bảo lãnh ngân hàng và thời hạn từ 10-12 năm. 

Điều này thật tuyệt vời bởi bạn sẽ chắc chắn rằng: đây không phải là thương vụ siêu lợi nhuận, nhưng nó sẽ là những thương vụ chắc chắn. Bạn thử hình dung việc bạn gửi ngân hàng 6,5-7,5%/ năm với việc bạn chắc chắc có 12%/năm thì đúng là lý tưởng vô cùng. Nhưng với những doanh nghiệp dám cam kết có bảo lãnh ngân hàng, tôi cho rằng họ là nhân tốt xuất sắc và tỷ lệ thắng của bạn rất cao.

Về nguyên tắc, 80% các doanh nghiệp chưa có kỹ năng quản trị khách sạn, vận hành khu nghỉ dưỡng sẽ thất bại trong điều này. Khi đó sẽ có tranh chấp và thiệt hại sẽ là nhà đầu tư. Thử hỏi các trường hợp sau đây xảy ra bạn đã nghĩ tới chưa? Bạn sẽ làm cách nào để chống chọi với mức lãi suất 10-15% lãi suất vay ngân hàng trên năm trên tổng số 70% giá trị tài sản mà bạn vay.

Thử hình dung nhé: nếu bạn vay 10 tỷ đồng để mua một căn biệt thự ven biển với tổng tài sản căn biệt thự đó là 15 tỷ đồng. Như vậy một năm bạn sẽ phải trả lãi 10% cho tổng số tiền vay ( con số lãi suất mơ ước nhé) thì bạn mất 1,2 tỷ đồng. Lấy 1,2 tỷ chia cho 12 tháng thì bạn sẽ phải có 100 triệu đồng/ 1 tháng. Vậy thì nếu căn biệt thự bạn cho thuê 5 triệu một ngày thì bạn cần có 20 ngày lấp đầy mới có 100 triệu/ tháng để trả lãi. Vậy thì bạn có dễ dàng đạt được con số mơ ước 70% lấp đầy này không?

Tôi cam đoan là không nếu với các công ty vận hành tồi và ít uy tín. Thực chất thì, việc cam kết này đếm trên đầu ngón tay. Hầu hết là cam kết văn bản dân sự và không có bảo lãnh. Tới đây bạn đã thật sự thấy sợ chưa? Chẳng thế mà nhiều căn biệt thự biển ở Thanh Hóa, Quảng Bình, Quy nhơn.. cắt lỗ 20-30% cũng không bán được. Mà thà bán đi để trả ngân hàng còn hơn đau đầu gánh nợ, điều quan trọng nữa là, có nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đất tăng nhưng đất toàn giảm giá.

Vì sao ư? Bạn có câu hỏi này không? có đúng không? Ví thử thế này nhé: Nếu như biệt thự nghỉ dưỡng ở Quảng Bình, bạn mua tới 15 tỷ đồng, hoặc 10 tỷ đồng, con số khách du lịch ở đó là bao nhiêu/ năm? Ai là đối tượng tới Quảng Bình? Khách tới Huế và Đà nẵng nhiều hay sẽ đích tới là Quảng Bình? Chắc lại giật mình vì thực tế, Quảng Bình chỉ là nơi trượt qua, hoặc khách đi du lịch là để khám phá Sơn Đoong, hoặc các vị trí khác liên quan công việc. Một thành phố Đồng Hới nhỏ bé 15 phút chạy xe liệu có đảm bảo khai thác hiệu quả như những người bán hàng vẽ không? Chắc là giờ khi bạn mất tiền rồi, bạn sẽ hiểu là: Không bao giờ!

Về quan điểm đầu tư, nhiều người có kỳ vọng khác nhau, nhưng có một nguyên tắc quan trọng với chuỗi giá trị mục đích sau đây: số 1 là bảo toàn vốn, số 2 là có lãi chắc chắc và lãi có đảm bảo, bảo lãnh, số 3 mới tới lãi cao, nhiều hơn kỳ vọng và lãi đặc biệt thú vị.

Nếu ba giá trị đó chắc bạn sẽ hình dung ra bất động sản bạn đang sở hữu ở mức nào. Thậm chí mục tiêu số 1 còn không đạt được. Không bảo toàn được vốn. 

Ta hình dung các câu hỏi dưới đây nếu xảy ra thì sẽ ra sao nhé:

• Vậy nếu giao chậm? Bạn lấy tiền từ đâu để trả lãi ngân hàng?
• Nếu hết cam kết bạn muốn không vi phạm tín dụng thì bạn sẽ phải bỏ tiền túi chi trước?
• Nếu chậm tiến độ thì lấy gì mà kinh doanh để chia lợi nhuận?
• Khi cam kết không đạt được thì bạn kiện đòi lợi nhuận và giao nhà phải không? Hay bạn vẫn phải trả ngân hàng?
• Khi bạn đến hạn và hết cam kết của chủ đầu tư về hỗ trợ lãi suất và trả lợi nhuận thì số phận các tài sản được cam kết sẽ ra sao nhỉ? Có thể là bạn sẽ phải tự tìm khách để kinh doanh, hoặc là bạn sẽ phải chấp nhận tỷ lệ ăn chia với bên khai thác theo mức khai thác thực tế? Vậy có đủ trả ngân hàng về lãi không?
• Chắc tới đây bạn trả lời được rồi nhỉ? Thật nguy hiểm phải không? Con gà không đẻ trứng vàng nữa đâu, nó sẽ đẻ mỗi tháng 1 hai quả trứng cho có thì sao?

Thật nguy hiểm nếu bạn không tín được lợi ích và các giá trị khai thác của tài sản bạn mua.... 

Khi đó cam kết không có bảo lãnh ngân hàng, bạn sẽ kiện ra sao? Làm thế nào để được bàn giao nhà? Làm thế nào để được chia lợi nhuận khi không có? Chủ khai thác lỗ thì sao? Tất cả cần phải tỉnh táo... Tôi sẽ có một video chi tiết về vấn đề này!