Cẩn trọng với kiểu mua đất nền " TÀO LAO"... ở Vũng Tàu ... và các tỉnh khác! Kinh nghiệm từ đất Đặc khu kinh tế!
==========

Những người trong đội ngũ môi giới đất gần đây đang chuẩn bị cho một cuộc "thổi giá ngoạn mục" tại Vũng Tàu?. Cũng như bao nơi khác, đất sốt như dầu xôi 105 độ. Bản chất thật của một thị trường bất động sản không còn chỗ để trú chân, thay vào đó là một cuộc " làm giá" và " hớt váng" thị trường ngoạn mục rồi thoái lui êm đẹp?

Là người trong cuộc quan sát và phân tích chính sách, pháp luật và sự dịch chuyển của dòng tiền vào bất động sản.Tôi cũng như bao người, ngày nào qua đi là mỗi ngày tôi nhận được hàng trăm cuộc điện thoại chào bán bất động sản! Có lẽ ngành chào bán thông tin cá nhận cũng kiếm bội tiền về việc bán dữ liệu " đời tư" của mỗi người. (Danh sách này được mua từ các cơ quan đăng ký kinh doanh( giám đốc), từ các ngân hàng ( dữ liệu khách hàng gửi tiền), dữ liệu từ công chứng ( những người công chứng mua bán nhà, đất) từ nhiều nhiều các nguồn nữa. )Việc xâm phạm dữ liệu thông tin cá nhận đó của một số kẻ phạm pháp cũng tạo ra " cơ hội bắt buộc" để tôi tiếp nhận luồng thông tin hàng ngày.! Nói thế nhưng đây không phải là câu chuyện chính hôm nay!

Điều đặc biệt hơn cả, chính bản thân tôi không giải thích được tiền đổ từ đâu về những nơi nguy cơ có " biến" về thông tin bất động sản. Một thị sức nóng của bất động sản chưa bao giờ sôi động đến vậy.?

* Chuyện đặc khu:

Bắt đầu tư câu chuyện Đặc khu kinh tế khiến Phú Quốc, Vân Phong, Vân đồn sốt lên như chảo dầu nóng trên bếp. Câu chuyện đó nóng tới nỗi, một bất động sản được giao dịch 5-6 lần một ngày. Thậm chí thông tin người mua bỏ trống để bán tiếp trong ngày và người cuối cùng là người điền tên vào giấy mua bán đất. Những hợp đồng được thực hiện giao dịch hợp pháp qua công chứng thì phải " xếp hàng" theo đúng nghĩa đen tới 3 ngày trời. Các chồng sổ đỏ được xếp lên nhau và chờ phòng công chứng và văn phòng công chứng xử lý. Có đoạn nó sốt tới nỗi, mỗi người muốn giao dịch trong ngày phải chi trả 20 triệu đồng xếp hồ sơ mới có thể nhanh được. Số tiền này cũng được nhiều người chấp nhận bởi tiền lời từ mua đi bán lại bất động sản đó còn gấp cả vài chục lần, thậm chí trăm lần so với số tiền trên. ( Lời một người môi giới)!

* Thế nhưng, cái gì là thứ khiến người ta " mua tranh, bán cướp"?

Cái thứ lớn nhất khiến các nhà đầu tư đổ thêm dầu (tiền) vào lửa ( bất động sản đặc khu) là sự kỳ vọng và lợi ích nhãn tiền. Nói cho cùng ra thì câu" khi lợi nhuận tới 300% thì tư bản có thể tự treo cổ họ" là không có sai. Một cuộc kỳ vọng đổi đời khiến thị trường " vay nóng" vay nặng lãi, vay bất chấp để đầu tư mua lại bất động sản được đẩy dồn. Các bao tải tiền mặt ùn ùn kéo về các đặc khu và khiến cho dòng tiền như " vỡ đê" tràn về. Lợi dụng dòng nước lũ đó những người làm " ngư ông đắc lợi" là người béo bẫm nhất! Họ tung tiền ra cho các đối tượng vay nặng lãi, vay nóng để mua bán với kỳ vọng" mai bán đi lãi cả tỷ bạc thì một chút lãi ngày này nhằm nhò gì: chơi!" ( một lời của nạn nhân vay nặng lãi).


Dòng tiền đó đổ về không chỉ bao gồm tiền từ dân, từ vay nóng, từ sử dụng tiền nhàn rỗi, thế chấp nhà để vay tiền đổ về... mà còn từ các nhà đầu tư lớn. Họ đổ tiền vào với một niềm tin thị trường sẽ luôn tốt.. và đất đặc khu chẳng bao giờ giảm.


Câu chuyện được lặp đi lặp lại như chảo mỡ cho tới khi: Luật đặc khu chưa thông qua và dòng tiền chặn đứng. Các giao dịch sang tên bất động sản ở các đặc khu tạm dừng từ quyết định của tỉnh ( nói chung quyết định này cũng chưa chuẩn xác về quan hệ sở hữu).

Chúng ta hình dung những kẻ đua thuyền theo dòng nước vỡ đê sẽ ra sao nếu đội cứu hộ đã đắp chặn con đê đã vỡ. Nước không còn chảy, những con thuyền dạt vào bờ mắc kẹt và bì bõm lội với các nỗ lực kéo con thuyền ra khỏi mắc cạn. Có lẽ tới đây là lúc người bán đồ ăn dạo sẽ được phát tài khi đi cứu hộ những người mắc kẹt. Cuộc chơi mới lại bắt đầu.


*Cuộc chơi của người ôm đất đặc khu!

Khi thứ gì lên tới đỉnh điểm chẳng phải đi xuống! Không có ai leo lên đỉnh EVEREST rồi ở luôn trên đó. Lúc lên người ta hừng hực khí thế chinh phục, sức khỏe cường tráng. Khi nhìn xuống chân núi, con đường trở về trở nên xa xôi kinh dị! Ở đây là cuộc chơi cơ bản của 3 đối tượng sau:

Cuộc chơi của ngừời kinh doanh thật và tiền tự có: Họ chả quan tâm tới việc đất lên hay xuống quá nhiều, vì đó là tiền nhàn rỗi. Họ cũng không bị sức ép trả nợ, không bị sức ép của lãi suất, tăng giảm hay các cơn cuồng nộ sốt đất. Riêng đối tượng tiền dư dả cứ thủng thẳng mà chờ tới lúc có cơn sóng mới!

Cuộc chơi của người vay ngân hàng: hẳn là cuộc chơi của người vay ngân hàng thì chưa tới nỗi chết rũ xác, họ cũng bắt đầu với vòng xoáy lãi - gốc phải trả. Đơn giản là dòng tiền như dòng nước bị chặn đứng thì đừng có hi vọng cho một luồng lợi nhuận đổ về. Đất không còn giao dịch, đồng nghĩa với việc thanh khoản không thể có. Thế nhưng, việc trả lãi và gốc ngân hàng thì không đừng! Cuộc đấu tranh sinh tồn từ việc vay ngân hàng được vào hồi thú vị. Những tay xoay xở giỏi vẫn có thể xử lý khoản nợ. Tuy nhiên, đa phần những người vay ngân hàng để mua bán đất kiểu này đều đi vào ngõ cụt.

Cuộc chơi của những kẻ muốn đổi đời - vay nóng, vay nặng lãi: Chưa bao giờ thời gian lại có thể quý giá tới thế. Đối tượng đi vay nóng để mua bất động sản đặc khu nó giống như việc người ta chỉ có thể nhịn thở được 2 phút. Một là ngoi lên được cái hít một hơi rồi chìm xuống thì sống thêm được 2 phút nữa. Và cứ như vậy sự tồn tại sinh tử chỉ trong những đoạn cắt quãng ngắn như vậy. Họ sống nơm nớp với khoản vay nặng lãi, sự nguy hiểm của việc không trả được và đối mặt với xã hội đen. Họ muốn bán nhưng không ai mua, họ muốn rút nhưng cũng đã dính chặt chân rồi. Họ muốn thanh khoản lỗ 50% cũng không được. Thậm chí nhiều người đã đối mặt với pháp luật do mua bán không thành công và nguy cơ với tội lừa đảo. Nhận cọc, vỡ trận, dòng tiền không vào thì sẽ không có ra.. câu chuyện bắt đầu đưa họ tới cửa tử.

* Cửa tử mở ra với người ôm đất và cửa sinh với một cuộc "cách mạng" gom đất, cuộc cách mạng gom đất cho những người thật sự có tiền. Họ mua đất với giá chưa bao giờ rẻ tới thế. Họ được xem như những vị cứu tinh và mang lại cho những người đang nợ nần chồng chất một cửa sống. Đơn giản là: Họ gom xác chết cho một cuộc hoàn sinh sắp tới. Và con quạ khôn ngoan sẽ được những khối lợi khổng lồ. Xứng đáng thôi vì họ kinh doanh bằng trí tuệ và giá trị thật của thị trường. Hay họ cũng là những con sói săn mồi lão luyện.

Bạn thử trả lời xem họ là ai? Thế bài học ở đây là gì?


Bài học là thứ mỗi người tự rút ra cho mình, chẳng có bài học nào ở đây cả. Bởi lẽ, kinh nghiệm của người này không áp dụng cho người khác được. Nó chỉ gợi mở cho một tư duy mới hơn và khác hơn từ mỗi bộ não mang lại.


Bài học của mỗi người có thể giúp họ khôn lên hoặc bất mãn hơn với thực tế kinh doanh. Nó giúp họ trưởng thành học chết bất đắc kỳ tử! Tôi có bài học riêng cho mình và không tiện chia sẻ vì nó sẽ gây ra sự xung đột trong tư duy và cách nghĩ của mỗi người khác khi đọc.


* Chuẩn bị cuộc làm giá hay một cuộc tạo thị trường giả dối ở nơi khác? Vũng Tàu!


Giật mình khi nghe một cậu bạn nói: Đất Vũng Tàu đang giá thật, môi giới bọn tứ chuẩn bị làm giá đấy, đẩy đất Vũng Tàu lên.

Thật sự với tôi cũng quan tâm đất rẻ và không bao giờ đâm đầu vào loại đất mà đã đỉnh giá. Trong quá trình lên đỉnh tôi đã kịp rút chân ra khỏi thị trường ảo mỗi lần nó tăng và tự nhủ: " Lộc của mình chỉ có thế"!


Tôi cũng không bao giờ dại dột mà bỏ tiền để đầu tư những thứ đất chông chênh mà chỉ cần một văn bản quản lý nhà nước là nó thả dốc không phanh. Cũng vì lẽ đó đất Vũng Tàu trở thành một điểm khiến tôi thật sự thích thú. Hiện tại các giao dịch và các khu đô thị với đất liền kề chỉ cao nhất tới 8 triêu/ mét vuông. Có những nơi rẻ hơn chỉ 3,5 triệu/mét vuông đất đường 7 mét liền kề. ... rất nhiều giá!


Đây là một phân khúc dễ chịu và được xem là " rẻ". Tuy nhiên nó chỉ rẻ khi chủ đầu tư làm thật và họ triển khai dự án đúng tiến độ. Nhiều các dự án đăng ký và thực hiện nối đuôi nhau khiến bất động sản Bà Rịa và Vũng Tàu, Núi Dinh trở nên phồn vinh thì tuyệt.

Tôi không thấy gì ngoài vị trí chung chuyển Vũng Tàu về các nơi tỉnh thành khác. Tự thân Vũng Tàu không có gì tuyệt vời cả, tránh đô thị phồi hoa và nặng nề người ta cũng rủ nhau đi Vũng Tàu trú ngụ, nghỉ dưỡng.

Cái thứ mà chúng ta sắp nhìn thấy nếu là sự thật: Đẩy đất đó có tạo ra một cơn sốt thị trường ở Vũng Tàu khi các nơi khác đang mang không khí tang thương mang tên Đặc khu!

Giá trị thật vẫn luôn tồn tại, nhưng nó lại không mấy thu hút người đầu tư, phải chẳng người thích làm giàu thích chơi các phi vụ mạo hiểm?


Có lẽ ai cũng vậy, muốn đầu tư, muốn kiếm tiền, muốn tăng trưởng và an toàn. Nhưng rủi do sẽ giành cho ai? Nó sẽ giành cho những người dại khờ và thiếu kiến thức!

* Mua đất nền Vũng Tàu bạn nên quan tâm gì?

Bạn hãy mua một chiếc ô tô và trả tiền cho tôi đi. Mai tôi sẽ sản xuất! cũng có thể có người mua nếu họ thật sự cần!

Tôi muốn đặt một chiếc bút parker vàng đúc và ngòi vàng đúc? Ok! Chúng tôi không có sẵn, bạn phải trả giá cho nó bởi chữ Limited!

Vậy mua đất nền ta có thể phải như vậy không?

Câu trả lời là: Không! Nó đâu khan hiếm tới vậy và đâu phải thứ sa sỉ siêu lợi nhuận! Tôi cần pháp lý!
Thế các dự án này pháp lý ra sao?

Khi chúng ta không được sờ vào pháp lý của chúng, không có kiến thức luật pháp và không biết các dự án đó là bản vẽ 3D phối cảnh trên giấy hay đã có giấy phép rồi? Nhưng tiền bạn trả là thật đấy!

Hãy cẩn thận và nhìn vào tiến độ thanh toán sau đây rồi tự nhận thức ra xem bạn có an toàn không nhé: ( Xem hình)

...........

*Vậy thì bạn mua cái gì và nó nguy cơ gì từ bảng tiến độ thanh toán trên?

-Bạn ký hợp đồng góp vốn thì bạn là chủ đầu tư hay người mua? ( 30%)

-Hợp đồng góp vốn là gì?

-Bản chất hợp đồng góp vốn nó rủi do ra sao?

-Sau khi ký hợp đồng góp vốn 2 tháng thì đợt 2 bạn lại nộp tiền tới 30% nữa là 60%. Lúc này bạn đã có gì? dạ thưa chưa có gì!

-Sau 4 tháng giao nền? ( 4+ 2 = 6 tháng) bạn được giao nền. Vậy nền này giao trên thông tin pháp lý nào? Căn cứ nào để bạn biết đây là đất của bạn? Tôi cũng có thể chỉ một mảnh đất ở một doanh trại quân đội và bảo: Bạn trả 60% tiền đi tôi giao đất đó cho bạn! ( fun). Lúc này bạn đóng 20% nữa nhé! Tổng là 80% đấy. ( Nghĩa là 6 tháng bạn góp vốn 80% và chưa có pháp lý gì đâu nhé)!

- Và sau sáu tháng của sáu tháng ( từ ngày góp vốn) thì bạn đóng tiếp 15% nữa nhé để công chứng hợp đồng mua bán. À...đoạn này có vẻ an toàn rồi này! Nhưng 95% vốn của bạn góp cho một NIỀM TIN sẽ có đất trong tương lai. Xin thưa góp vốn là cùng nhau đầu tư và dự án không thực hiện được thì bạn là người chia sẻ rủi do nhé! Và khi đó bạn đi kiện con kiến mà đòi củ khoai!

- Vậy thì còn lần cuối: giao sổ hồng 5%. Thời gian này có thể là vô tận. Và sổ hồng của bạn có thể chỉ có màu hồng hồng cho vui mắt. Bạn biết không, tiền từ đâu mà ra? và nhớ câu: Đừng để tiền rơi!

* Bạn có dám rơi 95% tiền để mua một niềm tin mà không biết niềm tin đó có thành hiện thực?

- Vậy thì pháp lý của dự án là gì?

- Khi nào thì pháp lý tạo đủ điều kiện cho chủ đầu tư bán đất nền?

- Pháp lý đó ra sao và bao gồm những gì?

- Hợp đồng góp vốn với nội dung gì?

- Nó nguy cơ ra sao?

- Nó tạo cho bạn được gì và bạn có nguy cơ gì?

- Liệu có điều khoản nào để tạo cho bạn sự an toàn không?

- Nếu chủ đầu tư tự nhiên nhận 95% rồi" LĂN RA CHẾT"! THÌ BẠN CÓ LẤY LẠI ĐƯỢC TIỀN KHÔNG?


Thật hoang đường - Nếu như không muốn nói là điên rồ nếu bạn mang TIỀN đi mua NIỀM TIN với một người chưa quen!

=========================

( Bài viết mang tính hài hước và gợi mở của Luật sư Vũ Ngọc Dũng ( www.vungocdung.info - Giám đốc công ty Luật Bắc Việt ( www.bacvietluat.vn) - MBA-NCS tiến sĩ Luật học) - Hotline: 0938188889

P/s: Nếu cần tư vấn về sự an toàn pháp lý hãy gọi cho tôi và trả một khoản phí, tôi sẽ tư vấn cho bạn đầu tư an toàn tối đa! - www.duan.vn