Gần đây hiện tượng sốt đất khắp các tỉnh thành, từ thành phố, tới nông thôn dẫn đến việc ngày càng có nhiều giao dịch bị tranh chấp, người mua mất tiền, nhà đầu tư gặp nhiều rủi do pháp lý. Một góc trong các phần quan trọng đó là sự thiếu hiểu biết về pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản gây ra. Đặc biệt là việc lợi dụng hình thức lập vi bằng.

Cụ thể: Khi đất sốt diễn ra trên diện rộng, các giao dịch mua theo:  sổ chung, mua đất bản đồ, hay đất chỉ có bản đo vẽ bởi một công ty địa chính đo đạc tư nhân  - công ty dịch vụ, cùng với đó là các loại đất vẫn thuộc quy hoạch treo, đất " có vấn đề" mà không thể tiến hành công chứng hợp đồng ở phòng công chứng được.

Do đó, để bán được đất và hưởng mối lợi tiền bạc, bất chấp rủi do cho người mua. Các "cò" đất không được đào tạo, không đạo đức nghề nghiệp hay những nhà môi giới không chuyên nghiệp -  chưa có " chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản" và không thuộc quản lý của ai đã vẽ ra hình thức: " Công chứng vi bằng".

Thực tế, khái niệm " công chứng vi bằng" là không có thực. Công chứng là công chứng - do phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng thực hiện. Còn vi bằng là vi bằng, do văn phòng thừa phát lại thực hiện. Không tồn tại hoạt động " nửa nạc nửa mỡ" - là khái niệm "Công chứng vi bằng" như trên thực tế các " cò" đất tuyên truyền.

Báo động cho các nhà đầu tư về việc  hãy xem việc đưa ra khái niệm " công chứng vi bằng" là để lách khái niệm và tạo niềm tin cho người mua nhẹ dạ, không hiểu luật. Ở góc độ " đánh lận con đen" này khiến nhiều người hiểu nhầm rặng:  việc lập vi bằng là hoạt động có giá trị như công chứng. Tuy nhiên, việc hiểu đó là sai hoàn toàn. 

Để nhà đầu tư hiểu rõ sai chỗ nào,  hãy đọc các khái niệm và nội dung hoạt động của vi bằng và công chứng dưới đây.

Thực tế lập Vi bằng là do Thừa phát lại viên lập và như một hoạt động làm chứng về nội dung, nó không phải là hình thức pháp lý được Nhà nước thừa nhận đề tiến hành giao dịch:

Ở  Khoản 2, Điều 2 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Còn ở Khoản 1, Điều 2 của Nghị định số 61/2009/NĐ-CP thì thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của nghị định và pháp luật có liên quan.

Một quy định khác tại Điều 7 trong Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC có quy định: Vi bằng do thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, tòa án, viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.

Trong thực tế cơ quan nhà nước cũng cảnh báo rằng:  các cơ quan chức năng tuyên truyền người dân không mua bán nhà, đất thông qua hình thức lập vi bằng ghi nhận việc giao - nhận tiền giữa các bên. Bởi vi bằng do thừa phát lại lập ra chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; không chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà, đất. Như vậy vi bằng là để 'ghi nhận " không phải là để 'chứng nhận giao dịch"

Cùng với đó các  Sở Tư pháp TP các tỉnh cũng nhắc nhở các văn phòng thừa phát lại phải có trách nhiệm giải thích cho khách hàng hiểu rõ quy định pháp luật và giá trị pháp lý của vi bằng. Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao - nhận tiền. Trường hợp thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi giao - nhận tiền giữa các bên thì vi bằng chỉ có giá trị chứng minh bên này có giao và bên kia có nhận một khoản tiền. Vi bằng này không xác nhận hay chứng nhận đối với giao dịch khác, cụ thể là việc chuyển nhượng tài sản.

Bản chất của vi bằng là một loại tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo . Trong tài liệu đó, thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Nó có giá trị chứng cứ trước tòa án nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng. Về giá trị pháp lý, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Một vi bằng chỉ xem là hợp pháp khi: Khi phát hành vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi - đối với sự kiện Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và  vi bằng ghi nhận hiện trạng  phải được đăng ký tại Sở tư pháp trong vòng 3 ngày kể từ ngày lập để phát sinh giá trị pháp lý.

Vậy rõ ràng cho thấy:  Hoạt động Thừa phát lại thông qua  lập các vi bằng đã bị các " cò đất " lợi dụng" mập mờ trắng đen để trao đổi với những người mua không hiểu biết pháp lý, dùng nó thay thế cho việc chứng nhận của Công chứng viên. Điều này khiến cho các giao dịch mua bán bất động sản không đủ điều kiện công chứng gặp nhiều rủi do thông qua " vật thế thân" tên gọi vi bằng.

Để tránh rủi do khi giao dịch bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư nên yêu cầu Công chứng hợp đồng. Qua hoạt động công chứng, mọi vấn đề có thể xảy ra hay hạn chế quyền, hoặc có tranh chấp.. của bất động sản cũng được công chứng viên gián tiếp thẩm định cho bạn. Việc hiểu rõ những loại bất động sản mà không thể thực hiện " công chứng" do thiếu giấy tờ pháp lý mà vẫn mang lại cho bạn quyết định mua, sở hữu nó thì bạn có thể tuỳ trường hợp để sử dụng Thừa phát lại lập vi bằng để tạo chứng cứ pháp lý và xem như có đơn vị làm chứng. Tuy nhiên, việc giao dịch bất động sản có hai nội dung là: quan hệ nội dung và quan hệ hình thức của giao dịch. Khi không qua công chứng hợp đồng và nộp thuế, sang tên Giấy chứng nhận vô hình dung bạn đang vi phạm quan hệ hình thức trong hợp đồng mua bán bất động sản mà pháp luật quy định.

Việc không tuân thủ quan hệ hình thức để lại cho bạn rủi do rất lớn sau này trong các giao dịch bất động sản. Bạn sẽ thiệt hại lớn khi tiến hành bán lại, giao dịch mảnh đất hay bất động sản của bạn sau này. Có thể bạn sẽ không thể giao dịch được nó bởi quan hệ mua bán hiện tại của bạn " vô hiệu về mặt hình thức" hợp đồng.

Bản chất của công chứng là: Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Tại khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:

+ Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch);

+ Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch).

Mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Loại hợp đồng nào buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý?

Theo quy định của pháp luật, có một số loại hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng. Trong các trường hợp các bên không thực hiện công chứng, hợp đồng đó được coi là vô hiệu và không có giá trị pháp lý. Thông thường, các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn… đều phải công chứng.

Việc công chứng giúp các bên hạn chế được những rủi ro từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng.

Các trường hợp phải công chứng

Theo quy định của Luật Công chứng hiện nay không có điều luật nào quy định về các trường hợp bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên mỗi giao dịch khác nhau sẽ có quy định cụ thể về việc công chứng.

- Mua bán nhà ở, theo quy định tại Điều 122 của Luật nhà ở và Điều 430 của Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng theo quy định.

– Đối với các hợp đồng tặng cho tài sản là nhà ở, bất động sản trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải thực hiện công chứng theo quy định theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở và Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015.

– Các hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013.

– Ngoài ra di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc người không biết chữ phải được công chứng được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 630 Bộ Luật Dân sự 2015.

– Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài bắt buộc phải thực hiện công chứng theo quy định tại Khoản 5 Điều 647 của Bộ Luật Dân sự 2015.

– Văn bản về lựa chọn người giám hộ bắt buộc phải công chứng theo quy định tại Khoản 2 Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài những trường hợp bắt buộc phải công chứng được quy định cụ thể trong một số Luật chuyên ngành cụ thể thì tùy theo nhu cầu của cá nhân, tổ chức cũng có thể thực hiện công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch khác.

Chúc bạn hiểu biết vào giao dịch thành công trong các giao dịch bất động sản của mình. Người có tiền đầu tư phải luôn sáng suốt.