Bản chất của giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có là gì?

Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có thường được gọi là giá trị tăng của đất (land value increment) hoặc giá trị tăng của đất do hạ tầng (infrastructure-induced land value increment).

Giá trị tăng của đất là sự tăng giá của một khu đất do sự phát triển của khu vực xung quanh, bao gồm cả sự đầu tư hạ tầng của nhà nước, các tiện ích công cộng, dịch vụ và hoạt động kinh tế khác. Sự phát triển của một khu vực có thể làm tăng giá trị của đất do nhu cầu sử dụng đất tăng cao, tạo ra cơ hội kinh doanh mới hoặc thu hút nhà đầu tư.

Việc đầu tư vào hạ tầng, chẳng hạn như đường giao thông, cống thoát nước, điện lực, nước sinh hoạt... sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh tế diễn ra và đồng thời làm tăng giá trị của đất tại khu vực đó. Việc tăng giá trị này có thể là lợi ích cho cả nhà nước và người dân tại khu vực đó.

Tuy nhiên, việc phân chia lợi ích từ giá trị tăng của đất là một vấn đề phức tạp và có thể gây tranh cãi. Chính phủ thường quyết định cách phân chia giá trị tăng của đất thông qua các chính sách thuế đất hoặc cách tính giá thuê đất tùy thuộc vào mỗi Quốc gia và mỗi chính phủ, do đó được quy định trong các văn bản pháp luật rất khác nhau về công cụ kiểm soát, đánh giá và áp dụng.

Cách các nước tính "Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có"  trên thế giới thường áp dụng ra sao? 

Các nước có thể có các cách tính giá trị tăng thêm của đất do hạ tầng khác nhau, tùy thuộc vào quy định pháp luật và cơ cấu kinh tế của từng quốc gia.

Dưới đây là một số phương pháp phổ biến được sử dụng ở một số nước:

Phương pháp của Mỹ: Ở Mỹ, giá trị tăng của đất được xác định bằng cách so sánh giá trị đất trước và sau khi có sự phát triển hạ tầng. Giá trị đất trước được xác định bằng phương pháp so sánh giá của các khu đất gần đó chưa có sự phát triển với khu đất đang được đầu tư hạ tầng. Giá trị đất sau được xác định bằng giá trị trung bình của các khu đất đã được phát triển trong vùng xung quanh.
Phương pháp của Anh: Ở Anh, giá trị tăng của đất do hạ tầng được xác định bằng phương pháp "uplift in value". Theo đó, giá trị đất trước khi có sự phát triển được xác định bằng giá trị đất trong khu vực xung quanh cùng loại. Sau khi có sự phát triển, giá trị đất được tính toán bằng cách so sánh giá trị đất trong khu vực xung quanh với giá trị đất trong khu vực đã được đầu tư hạ tầng. Sự khác biệt giữa hai giá trị này được gọi là "uplift in value".
Phương pháp của Nhật Bản: Ở Nhật Bản, giá trị tăng của đất do hạ tầng được xác định bằng phương pháp "land readjustment". Theo đó, chính phủ sẽ tập trung mua đất và tổ chức xây dựng các hạ tầng, sau đó bán lại đất đã được phát triển với giá cao hơn để thu hồi chi phí đầu tư.
Trong mỗi nước, phương pháp tính giá trị tăng của đất có thể khác nhau tùy thuộc vào quy định pháp luật và mục đích của chính phủ tuy nhiên đều hướng tới kiểm soát việc "giá trị tăng thêm" của bất động sản mà nguồn đầu tư từ Chính phủ và ngân sách Quốc gia. Việc áp dụng cách thức khác nhau sao cho phù hợp với hoàn cảnh từng Quốc gia và thực tế kinh tế từng Quốc gia. Tất cả các phương pháp đều được cân nhắc một cách hài hòa lợi ích Quốc gia, lợi ích công, lợi ích của người dân trong quá trình giá trị đất tăng thêm do đầu tư quần thể, môi trường và tiện ích sống.

Khi thu được giá trị tăng thêm của đất thì các nước trên thế giới đã phân bổ "giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có" thế nào? Sử dụng nguồn lực này cho những công việc gì?

Cách nhà nước phân bổ Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng có thể khác nhau tùy thuộc vào quy định pháp luật và chính sách của từng quốc gia để phù hợp và hài hòa lợi ích công tư. Thông thường việc phân bổ sẽ sử dụng các phương pháp chính mà được nhiều Quốc gia áp dụng và thực hiện đồng bộ, phối kết hợp và ít khi áp dụng đơn lẻ các phương pháp.

Do đó, ở một số nước, các cơ quan chức năng thường sử dụng một số phương pháp sau để phân bổ giá trị tăng thêm của đất như sau:

Sử dụng công cụ thuế đất: Các chính quyền địa phương có thể áp dụng thuế đất để thu hồi một phần Giá trị tăng thêm của đất sau khi có sự đầu tư hạ tầng.
Sử dụng công cụ thu hồi đất: Nhà nước có thể thu hồi một phần Giá trị tăng thêm của đất bằng cách tách bán đất hoặc thu hồi đất để sử dụng lại cho các mục đích khác như xây dựng hạ tầng hoặc phát triển kinh tế.
Sử dụng công cụ quản lý đất: Các cơ quan chức năng có thể quản lý việc sử dụng đất để đảm bảo rằng Giá trị tăng thêm của đất được phân bổ công bằng và hợp lý cho các mục đích phát triển kinh tế và xã hội.
Sử dụng công cụ  đầu tư vào hạ tầng khác: Nhà nước có thể sử dụng Giá trị tăng thêm của đất để đầu tư vào các dự án khác như phát triển hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế, v.v.
Việc phân bổ Giá trị tăng thêm của đất là một vấn đề phức tạp và có thể gây tranh cãi khác nhau khi sử dụng nguồn lực thu được này. Việc áp dụng phương pháp nào sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy định pháp luật và chính sách của từng quốc gia, cũng như ý kiến của các bên liên quan có quyền và lợi ích liên quan. Nhà nước thường không áp đặt các phương pháp hành chính bảo thủ bởi dễ gây ra xung đột lợi ích, bởi vì đây là một loại " cổ tức" mà chính các chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà phát triển sản phẩm bất động sản mang lại. Họ cũng luôn lưu ý rằng: để kích thích thị trường bất động sản không bị " thui chột" thì luôn kích thích các giao dịch hay kêu gọi các tập đoàn kinh tế tư nhân tham gia đầu tư, quy hoạch hạ tầng, phát triển, xây dựng và phát triển các tiện ích sao cho hài hòa môi trường sống.

a. Với phương pháp thu thuế trên thế giới:

Các nước trên thế giới có cách tiếp cận và phương pháp "thu thuế do giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có" khác nhau không có sự đồng nhất một phương pháp nào

 Dưới đây là một số ví dụ về cách các nước trên thế giới thu thuế này:

Quốc gia Hoa Kỳ áp dụng thế nào về phương pháp thu thuế: Ở Hoa Kỳ, các chính quyền địa phương có thẩm quyền thu thuế đất để thu hồi một phần Giá trị tăng thêm của đất sau khi có sự đầu tư hạ tầng. Phương pháp này được gọi là "property tax" và áp dụng trên toàn quốc.
Quốc gia Anh áp dụng thế nào về phương pháp thu thuế:: Ở Anh, chính phủ sử dụng một phương pháp gọi là "planning gain" để thu hồi Giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng. Theo phương pháp này, chính phủ yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải đóng một khoản tiền "planning gain" khi xây dựng các dự án mới.
Quốc gia Nhật Bản áp dụng thế nào về phương pháp thu thuế:: Ở Nhật Bản, chính phủ thu thuế do Giá trị tăng thêm của đất thông qua việc đánh giá lại giá trị của tài sản đất đai mỗi năm. Phương pháp này được gọi là "fixed asset tax" và áp dụng trên toàn quốc.
Quốc gia Singapore​ áp dụng thế nào về phương pháp thu thuế:: Ở Singapore, chính phủ thu thuế do Giá trị tăng thêm của đất thông qua việc đánh giá lại giá trị của tài sản đất đai mỗi năm, tương tự như phương pháp ở Nhật Bản. Ngoài ra, chính phủ cũng sử dụng một số khoản thu khác để thu hồi Giá trị tăng thêm của đất, chẳng hạn như "development charge" và "land sales".
Tổng kết lại ta thấy: Trên thế giới có nhiều phương pháp và cách tiếp cận khác nhau để thu thuế do Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng. Việc áp dụng phương pháp nào phụ thuộc vào quy định pháp luật.

b. Với phương pháp thu hồi đất do "giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có" trên thế giới áp dụng ra sao?

Các nước trên thế giới có nhiều cách tiếp cận và phương pháp để thu hồi đất do Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có.

Dưới đây là một số ví dụ về các phương pháp thu hồi đất này:

Chuyển quyền sử dụng đất: Các chính phủ có thể thu hồi đất thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất từ các cá nhân hoặc tổ chức sang nhà nước. Các quyền sử dụng đất này sau đó có thể được bán hoặc cho thuê lại cho các tổ chức hoặc cá nhân khác.
Đấu giá đất: Các chính phủ có thể sử dụng phương pháp đấu giá đất để thu hồi Giá trị tăng thêm của đất. Theo phương pháp này, các nhà đầu tư có thể đặt giá trả cao nhất để sở hữu quyền sử dụng đất trong một khu vực cụ thể.
Thu phí sử dụng đất: Một số chính phủ thu phí sử dụng đất từ các cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi ở các thành phố lớn trên thế giới như New York, Paris và Tokyo.
Thu phí bảo vệ môi trường: Một số chính phủ thu phí bảo vệ môi trường từ các tổ chức hoặc cá nhân sử dụng đất. Phương pháp này được sử dụng để đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

Tựu chung lại, các nước trên thế giới có nhiều phương pháp và cách tiếp cận khác nhau để thu hồi đất do Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng. Việc áp dụng phương pháp nào phụ thuộc vào quy định pháp luật và chính sách của từng quốc gia, cũng như ý kiến của các bên liên quan một cách hài hòa

c. Với phương pháp "giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có" trên thế giới áp dụng ra sao?

Cách các nước áp dụng phương pháp đầu tư vào hạ tầng khác do Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mà có cũng khác nhau.Các nước trên thế giới có nhiều cách tiếp cận để đầu tư vào hạ tầng và tận dụng Giá trị tăng thêm của đất không do người dân cải tạo mà do nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại.

Dưới đây là một số ví dụ về các phương pháp đầu tư vào hạ tầng này phổ biến trên thế giới:

Buộc phải tài trợ đầu tư công: Một số chính phủ cung cấp tài trợ đầu tư công để xây dựng các cơ sở hạ tầng quan trọng, chẳng hạn như đường cao tốc, cầu, đường sắt, sân bay, cảng biển và các dự án điện lực. Đầu tư vào các dự án này có thể tạo ra những kết quả kinh tế to lớn, cũng như giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Sử dụng công cụ đối tác công tư: Các chính phủ có thể hợp tác với các tổ chức tư nhân để xây dựng các dự án hạ tầng. Phương pháp này được gọi là đối tác công tư (PPP), trong đó tổ chức tư nhân sẽ đóng góp vốn và kỹ năng của mình để thực hiện dự án, trong khi chính phủ sẽ đảm bảo rằng dự án đó được triển khai theo cách bảo đảm lợi ích công cộng và tuân thủ các quy định pháp luật.
Buộc đầu tư hạ tầng khu vực: Các chính phủ có thể đầu tư vào hạ tầng khu vực để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân. Đầu tư vào hạ tầng khu vực có thể bao gồm việc xây dựng các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng khác.
Xây dựng các quỹ đầu tư hạ tầng: Một số chính phủ thành lập các quỹ đầu tư hạ tầng để huy động vốn từ các nhà đầu tư để đầu tư vào các dự án hạ tầng. Quỹ đầu tư hạ tầng có thể được sử dụng để đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm, cũng như để tài trợ cho các dự án hạ tầng ở các khu vực có nhu cầu phát triển.

Như vậy ta thấy rằng: để xác định được giá trị tăng thêm của bất động sản mà không phải chủ đất đầu tư, cải tạo mà do vốn của nhà nước đầu tư mà có rất phong phú và khác nhau. Tuy nhiên, các công cụ cơ bản được các nước áp dụng triệt để nhằm tận dụng tăng " sức mạnh" của giá trị quỹ tái phát triển Quốc gia. Dù là công cụ nào đi chăng nữa đây cũng là một cách hợp lý và công bằng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản.