Luật sư Vũ Ngọc Dũng - Hoạt động mua- bán lại suất nhà ở xã hội có rủi ro không? Thực tế hoạt động mua bán lại suất theo ủy quyền thế nào?

* Hiện trạng việc mua đi bán lại suất nhà ở xã hội: Khi nhận được xuất nhà ở xã hội, các đối tượng bốc thăm và ký hợp đồng với chủ đầu tư. Sau đó một số không có nhu cầu sử dụng thực tế đã thực hiện bán lại suất này với giá chênh lệch so với giá mà chủ đầu tư được duyệt và ký kết. Hiện tại ở Hà nội thông thường mức bán chênh lệch được xác định là khoảng 350 – 550 triệu đồng từ giá chủ đầu tư đưa ra. Đây được gọi là thị trường đen và không có sự thừa nhận là giao dịch hợp pháp.

Cụ thể là, một số dự án với giá ký hợp đồng là 16,058 triệu đồng/ mét vuông. Những người không có nhu cầu đã liên lạc và giao cho môi giới tiến hành chào bán suất để hưởng chênh lệch. Các bên giao dịch với nhau thông qua việc ký kết ủy quyền trông coi, sử dụng, ký kết vi bằng thừa phát lại và kèm theo biên bản ba bên giữa người mua, người bán và người môi giới. Theo đó, thủ tục này tiềm tàng rất nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Điều đặc biệt hơn là cả người bán cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý trong việc mua bán đối tượng nhà ở này.

* Rủi ro về mua bán lại theo ủy quyền: Về hình thức, các giao dịch thông qua ủy quyền được tuân thủ bởi việc thừa quyền thực hiện đối với chủ hợp đồng. Tuy nhiên, với hình thức giao dịch thông qua thừa phát lại cũng là một giao dịch cần có " người tử tế” để đảm bảo rằng không tranh chấp xảy ra.

Trong các hoạt động về sử dụng, chiếm hữu, và định đoạt, hợp đồng không được thể hiện trong hoạt động ủy quyền. Nội dung của hoạt động ủy quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Còn theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán và thực tế thì hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà mà không bao gồm quyền cao nhất là quyền định đoạt tài sản ( Quyết định số phận bán, cho thuê, thuế chấp, cầm cố, sở hữu nó trong giấy tờ pháp lý..). Do đó, nếu ra tranh chấp hoặc thu hồi thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi vì khi có tranh chấp sẽ giải quyết tại Tòa án, và kết quả tất yếu là Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do che giấu một giao dịch khác theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 124 quy định: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Về thực tế để chứng minh được việc che giấu bản chất khác thì cũng còn nhiều khó khan bởi có thể hai bên thực hiện theo thủ tục " đặt cọc mua” trong tương lai, hoặc ủy quyền sử dụng, chiếm hữu và sẽ triển khai bán cho nhau khi đủ điều kiện…. Do vậy ở góc nhìn này thì việc giao dịch " bảo mật” giữa người mua và người bán nếu không có bảo mật sẽ dễ bị phát hiện, khi đủ minh chứng thì dễ bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Và đặc biệt có nhiều căn hộ đang còn nằm trong hợp đồng mà chưa hề có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

*Bị chấm dứt ủy quyền không mong muốn: Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt. Như vậy, nếu như không có sự thông báo và thống nhất với người được hưởng thừa kế, người có quyền và lợi ích liên quan trong gia đình thì sẽ dễ xảy ra tranh chấp. Một số đã được xác lập bằng hình thức vi bằng thừa phát lại, tuy nhiên thì người có quyền thừa kế vẫn phủ nhận và không thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ tiếp theo của người đã mất hoặc sẽ đòi hỏi thêm một khoản tài chính lớn.

* Rủi ro về quản lý siết chặt: Rõ ràng, cần phải siết chặt quản lý vấn đề này. Tại phiên họp tập thể UBND TP Hà Nội tháng 3-2018, Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Doãn Toản yêu cầu, nếu người mua nhà không về ở sau 3 tháng bàn giao nhà thì sẽ thu hồi, còn đối với các đối tượng có lý do chính đáng phải có quy định cụ thể. Sở Xây dựng Hà Nội đã trình dự thảo quy định về quản lý bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố để tập thể UBND thành phố xem xét nội dung và phê duyệt. Trong dự thảo quy định nêu rõ, người mua, người thuê không được phép thế chấp, trừ thế chấp ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó và không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê. Người sử dụng chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. ( Căn cứ theo Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4, 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH)

* Rủi ro từ chủ đầu tư: Một số chủ đầu tư cho rằng 100% các cư dân sau này vào ở trong dự án sẽ là các cán bộ chiến sỹ công an, bộ đội, nên người ngoài vào ở sẽ bị lộ ngay và triển khai kiểm tra gắt gao việc sử dụng.

Điều này khiến cho việc sử dụng nhà của người mua sẽ bao hàm muôn vàn những khó khăn trong khi đã phải trả tiền chên lên tới 300-500 triệu đồng/01 căn hộ mà mua lại.

 * Có được chuyển nhượng tự do sau 05 năm? Về nguyên tắc, pháp luật quy định thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở thì không được phép bán. Trước 05 năm, nếu bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mà không có nhu cầu sử dụng thì chỉ có thể chuyển nhượng cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật mà không được bán cho đối tượng khác. Như vậy thì, phải sau thời gian 05 năm, bên thuê mua nhà ở xã hội mới được chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội cho các đối tượng khác nhau. Tuy nhiên việc bán đi mà bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Pháp luật còn quy định riêng đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế…

Bởi vậy, thực chất nhiều người thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng không tiếp nhận được nguồn này. Bên cạnh đó, nhiều người có chức vụ, tài sản, thậm chí rất nhiều nhà lớn nhưng vẫn mua được các căn nhà ở dịch vụ và sau đó đem bán kiếm lời. Câu chuyện nhà ở xã hội luôn mang ý nghĩa nhân đạo về nhà ở sâu sắc, nhưng cũng còn nhiều kẽ hở và thực tế chưa hợp lý. Việc khống chế 05 năm không được bán cũng là một trong các quy định thật sự đã hợp lý chưa? Bởi khi mua nhà ở xã hội nhưng với mức giá thấp nhất cũng tầm 16-17 triệu trên một mét vuông. Với giá này người có nhu cầu nhà ở còn thực sự chưa đụng tay được tới. Hơn nữa, khi được hưởng các ưu đãi thì việc xây dựng thuộc về chủ đầu tư, còn người mua nhà đã phải trả tới 16 triệu đồng trên một mét vuông cũng còn xa vời với mơ ước của người thu nhập thấp.

Do vậy, việc quy định nên siết chặt đối với người được mua nhà ở thu nhập thấp, đó được xem là một tài sản. Bản thân tài sản thì có thể mua bán giao dịch ( trừ trường hợp chưa đóng đủ tiền). Về mặt quản lý, khi người mua nhà đã phải bỏ tiền ra từ túi mình để mua nhà thì sao tài sản của họ lại không được chuyển nhượng? Có chăng nên khống chế về việc mỗi người đủ tiêu chuẩn chỉ được mua nhà ở xã hội duy nhất 01 lần và có thể chuyển nhượng tự do khi đóng đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Bởi lẽ, nhiều gia đình tích cóp đủ số tiền hơn 1 tỷ đồng để mua nhà, trong khi đó, khi con cái, người thân gặp khó khăn trong bệnh tật, tai nạn, và các yếu tố khác phải dùng tới tiền mà sự khống chế phải bán lại cho chủ đầu tư và bằng giá trị của lúc mua thì cũng chưa hẳn đã hợp lý. Về nguyên tắc, tài sản có thể tăng thêm gía trị trong lưu thông, do vậy có nên quy định nếu bán lại cho chủ đầu tư thì bán theo giá thị trường để ngừoi sở hữu không bị thiệt thòi và không làm tranh cãi trong nội dung quy định về tài sản?

Đọc thêm kỳ 1:  Nhà ở xã hội: Hiểu thế nào cho đúng? - Bài viết của Luật sư Vũ Ngọc Dũng ( http://vungocdung.com - Hotline: 0938188889 thuộc công ty Luật Bắc Việt - www.bacvietluat.vn )