Về quy định sở hữu chung cư có thời hạn trong Luật nhà ở dự thảo 2022 cũng nhiều vấn đề cần nghĩ, trong đó các phương án sau đây thì có kết quả của quy định khác nhau. Để tránh bất logic giữa các quy định thì ta có thể xét dưới các góc độ sau:

-------------

-- Thực chất các dự án chung cư mà được cấp đất để xây dựng từ trước tới nay là sở hữu lâu dài. Vậy một căn hộ chung cư có thời hạn được xây dựng trên đất ở lâu dài liệu có ổn không? Hơn nữa quyền đối với tài sản gồm 3 quyền ( Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt - đối với nhà), đối với đất thì dù sử dụng lâu dài nhưng vẫn không phải quyền sở hữu).

Thứ chúng ta phải nghĩ là: Xây nhà có thời han, trên đất vô thời hạn và sử dụng nhà là tài sản do mình đã sở hữu có thời hạn. Vậy có xâm phạm quan hệ sở hữu được quy định trong Hiến pháp và khái niệm đầy đủ về quyền sở hữu ở Bộ Luật dân sự không?

-- Do đó, theo tôi nghĩ thì không cần áp dụng quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn,mà thay vào đó chúng ta nên quy định chặt chẽ việc kiểm định chất lượng công trình và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

==> Như vậy, vừa đảm bảo sự thống nhất thời gian sử dụng đất đồng bộ với thời gian sở hữu chung cư ( lâu dài) vừa đảm bảo được nguyên nghĩa về quan hệ sở hữu tài sản ( theo Hiến pháp và theo cả Luật dân sự). Mặt khác vẫn đảm bảo được việc an toàn cho người sử dụng, cũng như tạo tiền đề vững chắc cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai. Việc kiểm định chất lượng luôn được xem là quan trọng cho sự an toàn. Điều mà Luật dự thảo đưa ra nhằm mục đích đảm bảo tuổi thọ của chung cư và an toàn cho người sở hữu. Khi hết thời hạn có hành lang pháp lý để cải tạo, xây dựng mới. Việc quy định thời hạn không giải quyết được triệt để vấn đề này nếu cơ quan quản lý lơi lỏng, mặt khác nó lại tạo ra cảm giác " bất an" cho người sở hữu.

-- Nếu thông qua phương án chung cư có thời hạn thì nên thông qua luôn đất xây chung cư cũng " có thời hạn" như nhà chung cư tương ứng. Nhà có niên hạn sử dụng 50 năm thì đất cũng chỉ cấp 50 năm, thu tiền sử dụng đất cũng là 50 năm và hết thời hạn đó vừa định giá lại tài sản trên đất ( nhà chung cư) để xem có an toàn không và gia hạn, vừa tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng ( Như vậy giá tiền sử dụng đất 50 năm cũng khác với giá tiền sử dụng lâu dài).

Điều này cũng khiến phân hóa giá chung cư rõ rệt, chung cư 30 năm giá sẽ khác với chung cư 50 năm, 70 năm, 100 năm.. và được tính trên hệ số giá trung bình x thời gian sử dụng = giá.

Một ví dụ có thể tham khảo kinh nghiệm của các nước như: giá chung cư có thời gian 50 năm bằng 1/2 giá chung cư 70 năm, 100 năm

Xét cho cùng thì nếu vì mục đích khác chúng ta không bàn tới, nhưng với mục đích quản lý chất lượng công trình nhà chung cư thì không thiếu gì phương pháp thay vì quy định chung cư có thời hạn.

---------

P/s: Ý kiến riêng của Luật sư Vũ Ngọc Dũng góp ý dự thảo Luật nhà ở 2022 dưới góc độ bài viết blog