Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư có hiệu lực từ ngày 05/12/2017 tới đây. Thông tư 33 đã hướng dẫn việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình sử dụng đất.

So với quy định cũ, Thông tư 33 đã bổ sung đối tượng "những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Nội dung này gây nhiều tranh cãi, phản ứng từ dư luận.

Điều gì khiến một văn bản luật sau khi ra đời, nhận về những hiệu ứng thiếu tích cực như vậy? Phải chăng quy trình ban hành văn bản quá vội vàng, và thời gian có hiệu lực lại quá gấp gáp khiến người người dân chưa kịp "thẩm thấu"?

Cà phê cuối tuần cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: ĐBQH Trương Minh Hoàng (Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội); GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ĐBQH Nguyễn Chiến (Phó chủ tịch Liên đoàn luật sư Việt Nam); ĐBQH Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân; Luật sư Vũ Ngọc Dũng - Giám đốc công ty Luật Bắc Việt

PV: Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, trong đó có điều khoản liên quan đến việc phải ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong gia đình vào sổ đỏ. Theo ĐBQH Trương Minh Hoàng, việc này có cần thiết không?

ĐBQH Trương Minh Hoàng: Theo tôi, việc liệt kê như thế là cần thiết để hạn chế những tranh chấp, ví dụ nếu một thành viên nào đó trong gia đình mang sổ đỏ đi cầm cố, sang nhượng mà không có tất cả các thành viên trong sổ ký thì việc mua bán đó không có giá trị.

Thậm chí bản thân tôi cũng đang tiếp nhận một vài vụ việc như vậy. Đó là trường hợp người mẹ bán đất sau khi chồng chết. Bà mẹ ấy có 2 người con, 1 người đi nghĩa vụ quân sự, người con còn lại ở nhà.

Sự việc dẫn đến kiện tụng khi người con đi nghĩa vụ quân sự khẳng định không ký, chữ ký của người con ở nhà thì cũng đang bị nghi ngờ đúng hay không, người cha mất không đối chiếu được. Tòa buộc phải xử lý. Trước diễn biến đất đai phức tạp như bây giờ, việc quy định chặt chẽ đưa vào văn bản luật tạo thuận lợi cho giải quyết tranh chấp sau này.

Thứ hai, việc yêu cầu các thành viên đều đứng tên trong sổ đỏ cũng là cách góp phần đấu tranh phòng chống tham nhũng. Chẳng hạn như tuổi tôi bây giờ, nhiều người lên chức, vì lý do này, lý do kia muốn tài sản không liên quan đến mình thì cho con đứng tên. Rõ ràng quy định này cần thiết góp phần ngăn chặn việc lợi dụng kẽ hở để tẩu tán tài sản, không kê khai hoặc cố tình không kê khai tài sản.

PV: Thưa GS. Đặng Hùng Võ, trên thông tin đại chúng có xuất hiện ý kiến của ông cho rằng, quy định này tạo nhiều rối ren và những người đề xuất văn bản không am hiểu về luật?

GS. Đặng Hùng Võ: Trước hết, phải khẳng định đây là một hướng dẫn bổ sung đối với việc ghi trên Giấy chứng nhận hoàn toàn phù hợp với pháp luật về dân sự. Bản chất ở đây phải hiểu là chỉ ghi tên "những thành viên khác trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nhiều người, trong đó có cả một số phóng viên không lưu tâm tới ý này mà hiểu đơn giản là ghi tên chồng, tên vợ xong phải ghi tất cả mọi người trong hộ lên Giấy chứng nhận. Hiểu như vậy là hoàn toàn sai với bản chất của hướng dẫn là phải ghi đầy đủ tên mọi người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Đây là những nhầm lẫn về nhận thức khá tai hại.

Khi đọc tới quy định này người đọc dễ nhầm lẫn giữa thành viên còn lại trong trong hộ gia đình là tất cả mọi người, nhưng thực tế là chỉ những người "có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hưu tài sản gắn liền với đất thôi" và những người này phải chứng minh được mình có quyền và nghĩa vụ liên quan mới được ghi tên trong sổ đỏ.

Luật sư Vũ Ngọc Dũng

Mới đây, một tờ báo cũng có sai lầm này khi trao đổi với tôi. Tôi có nói rằng nếu hướng dẫn của Thông tư mà bắt ghi tất cả mọi người trong hộ gia đình như phóng viên nói thì không đúng với pháp luật dân sự. Thực ra, Thông tư chỉ bắt ghi đủ mọi người có chung quyền thôi.

Có phóng viên hỏi tôi tại sao lại phải bắt ghi thêm như vậy, khi trước đây chỉ bắt ghi có tên vợ và tên chồng? Sự thực, ghi như trước đây là chưa đủ, nhất là khi có người con nào đó cũng cùng bố mẹ tạo nên nhà đất chung. Một khái niệm "hộ gia đình” chung chung, không chi tiết làm cho khó xử lý nhiều khiếu kiện trên thực tế.

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về giải quyết nợ xấu bằng giải pháp cho phép phát mại tài sản bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. Nhiều trường hợp không thực hiện được vì trên Giấy chứng nhận ghi là quyền sử dụng đất của "Hộ gia đình ông…. và bà….” nên các con vin vào từ "Hộ gia đình” để chứng minh các con có quyền ở đó mà không cho phép bán bất động sản đã thế chấp. Khi pháp luật đã quy định rõ phải ghi đủ tên người có chung quyền thì chỉ ai có tên trên Giấy chứng nhận mới có quyền đối với bất động sản đó.

PV: Thưa luật sư Vũ Ngọc Dũng, như GS. Đặng Hùng Võ và ĐBQH Trương Minh Hoàng phân tích thì Thông tư 33 có nhiều điểm tích cực, trong đó nổi bật là vấn đề giảm tranh chấp và minh bạch tài sản. Tuy nhiên, vì sao một văn bản pháp luật ra đời lại gây nhiều tranh cãi và dẫn đến những hiểu lầm như vậy? Phải chăng diễn giải của Thông tư chưa thực sự rõ ràng, dễ hiểu?

Luật sư Vũ Ngọc Dũng: Có lẽ nguyên nhân lớn nhất là ở câu từ và cách hiểu văn bản luật của người dân. Quy định rõ là: dòng tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Khi đọc tới quy định này người đọc dễ nhầm lẫn giữa thành viên còn lại trong trong hộ gia đình là tất cả mọi người, nhưng thực tế chỉ những người "có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hưu tài sản gắn liền với đất" thôi và những người này phải chứng minh được mình có quyền và nghĩa vụ liên quan mới được ghi tên trong sổ đỏ. Việc này vừa là nghĩa vụ của người cung cấp thông tin kê khai sổ đỏ, vừa là nghĩa vụ xác minh của cơ quan địa chính.

Thực tế, theo tôi, quy định này có thể cũng chưa quá cần thiết. Ý nghĩa lớn nhất của quy định là cụ thể hóa quyền của người có quyền sử dụng đất được ghi nhận vào sổ đỏ mà thôi. Nhưng vẫn luôn tạo ra sự lo lắng trong việc xác minh người có quyền liên quan và e rằng sẽ tạo ra thêm các thủ tục pháp lý rườm rà.

Hơn nữa khi sổ đỏ ghi tên tất cả các thành viên trong gia đình thì chỉ xác định được những người này có liên quan. Việc này không đồng nghĩa với việc có liên quan là có quyền như nhau. Quyền và lợi ích của từng người như nhau là quyền không phân chia được theo phần hay quyền phân chia được theo phần?

Điều đặc biệt là nếu bố mẹ là người tạo dựng ra khối tài sản chính và các con có đóng góp nhưng không phân chia được theo từng phần thì quá trình tạo dựng chung này gây khó khăn trong việc xác định từng phần của từng người. Nếu không xác định được từng phần của từng người có thể dẫn đến tài sản sẽ được những người có tên trong sổ đỏ có quyền định đoạt ngang nhau. Rõ ràng đây là một bất công và cũng là rào cản pháp lý ở chỗ: như vậy con nhỏ 10 tuổi chưa có chứng minh thư, và bố mẹ, cùng đóng góp xây dựng nên khối tài sản thì đều có quyền quyết như nhau.

Vậy là việc ghi tên tất cả các thành viên có quyền liên quan có thể bao gồm cả con cái chưa tới tuổi cấp chứng minh thư thì liệu người có quyền liên quan này chỉ cần cung cấp giấy khai sinh hay phải có chứng minh thư mới làm thủ tục được? Đây là câu hỏi còn bị bỏ ngỏ!

Hoặc ghi nhận rồi thì khi giao dịch, mua bán, con cái chưa đủ tuổi làm chứng minh thư liệu có thể lấy giấy khai sinh ra để giao dịch công chứng không? Và hiện tại pháp luật hiện hành đâu có quy định nào về người chưa có chứng minh thư được định đoạt tài sản chung của mình bằng việc công chứng hợp đồng mua bán và phải ký nhận hợp đồng mua bán mà lại không có chứng minh thư và hộ khẩu? Vậy giải quyết trường hợp này ra sao? Quy định trên có trái với Điều 212 Bộ Luật dân sự không?

Bởi lẽ cứ thành viên hộ gia đình có đóng góp thì phải ghi nhận trong sổ đỏ? Khi ghi nhận rồi mà tiến hành giao dịch định đoạt tài sản thì lại đòi hỏi họ phải là người thành niên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Vậy nếu logic thì thành viên có đóng góp xây dựng lên tài sản mà chưa đủ tuổi thành niên hoặc chưa có chứng minh thư thì được ghi nhận hay không ghi nhận vào sổ đỏ? Câu hỏi đang bỏ ngỏ và khó hiểu.

ĐBQH Nguyễn Chiến: Tôi nghĩ lo ngại của người dân là hoàn toàn hợp lý. Thông tư 33 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành cũng với mục đích nhằm quản lý Nhà nước tốt hơn trong lĩnh vực về đất đai, và đặc biệt mong muốn minh bạch hóa quyền của những người trong chủ hộ liên quan đến việc sử đụng đất thì cũng là việc cần thiết.

Tuy nhiên việc ghi, liệt kê thêm họ tên các thành viên trong gia đình cũng đặt ra những vấn đề phát sinh.

Đất là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng, thế nhưng người ta vẫn được quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, và thực hiện những quyền khác trên đất. Khi thực hiện các quyền dân sự khác theo quy định của pháp luật dân sự mà ghi tên vào trong sổ đỏ thì mất thêm một bước là xác định lại quyền theo quy định của pháp luật dân sự xem ai là người có quyền mới được ghi tên vào sổ đỏ. Do vậy sẽ phát sinh thủ tục hành chính rườm rà, khó khăn cho người thực thi công vụ, đội ngũ này sẽ phải tập huấn nghiệp vụ để nắm rõ quy trình, giải thích, hướng dẫn người dân. Đặc biệt, đã có sự thay đổi thì cần phải áp dụng đồng bộ trên cả nước mới đảm bảo được tính khả thi và bao quát của pháp luật.

Nếu khi văn bản ban hành, chúng ta thấy chưa phù hợp, chưa đi vào cuộc sống thì hoàn toàn có thể điều chỉnh, từ trước đến nay có nhiều văn bản vừa ban hành đã phải điều chỉnh ngay. Việc điều chỉnh đó, nếu kịp thời và đúng thì đã thể hiện được tinh thần biết lắng nghe người dân, đấy là biểu hiện của Chính phủ hành động.

ĐBQH Hoàng Văn Cường

Trong thực tiễn, với những gia đình chưa có sự biến động thì chưa xảy ra tranh chấp, nhưng đến một thời gian nhất định sẽ có sự biến động, chia tách, ăn ở riêng… người dân sẽ phải thực hiện nhiều thao tác để xác định lại quyền sử dụng. Và trong trường hợp, với những gia đình nảy sinh xung đột thì sẽ làm phức tạp thêm vấn đề.

Chúng ta đang thực hiện cải cách thủ tục hành chính, vì thế nếu một quy định mới đưa ra lại thêm những thủ tục phiền hà cho người dân và gây khó khăn, lúng túng cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực thi thì tôi cho rằng cần có sự nghiên cứu kỹ càng để pháp luật thực sự đi vào đời sống.

Tôi nghĩ rằng một Thông tư ban hành ra để phù hợp với quy định của pháp luật và phục vụ nhân dân, do đó nếu như còn bất cập, thấy chưa thi hành được thì Bộ phải nghiên cứu, tạm dừng để triển khai tổ chức thực hiện lùi lại, nếu thực sự không có gì bất cập mà chắc chắn sẽ thực hiện tốt, có thể đồng bộ trên cả nước thì lúc đó mới ban hành.

PV: Theo quy trình, một văn bản pháp luật trước khi đưa ra cần lấy ý kiến rộng rãi và phải nhận được sự đồng thuận của đa số ý kiến mới được ban hành. Tuy nhiên, tại sao với Thông tư 33, chỉ còn một thời gian ngắn chưa đến 2 tuần nữa, chính thức có hiệu lực, thì mới thực sự được người dân biết đến, quan tâm và có ý kiến. Thưa ĐBQH Hoàng Văn Cường, phải chăng trong câu chuyện này đang có vấn đề ở khâu nào?

ĐBQH Hoàng Văn Cường: Tôi nghĩ trong quy trình về soạn thảo và ban hành văn bản, bao giờ cũng trải qua khâu cơ quan soạn thảo ra bản thảo đầu tiên, lấy ý kiến của cơ quan quản lý và đại diện của người dân, nhưng đôi khi khâu lấy ý kiến không được nhiều người để ý. Đến khi văn bản chính thức được ban hành và đi vào thực tế mới động chạm đến nhiều người dân và gây ra sự phản ứng mạnh mẽ. Tôi nghĩ chúng ta không nên phản ứng một cách thái quá.

Nếu khi văn bản ban hành, chúng ta thấy chưa phù hợp, chưa đi vào cuộc sống thì hoàn toàn có thể điều chỉnh, từ trước đến nay có nhiều văn bản vừa ban hành đã phải điều chỉnh ngay. Việc điều chỉnh đó, nếu kịp thời và đúng thì đã thể hiện được tinh thần biết lắng nghe người dân, đấy là biểu hiện của Chính phủ hành động.

Với một văn bản pháp luật, không nên vì thấy người dân phản ứng mà phải lùi thời hạn có hiệu lực, vì những người hoạch định chính sách họ đã làm dựa trên những căn cứ, cơ sở cụ thể. Nếu chúng ta muốn lùi thời hạn thi hành một văn bản thì phải có quá trình lấy ý kiến, tổ chức hội thảo... và có căn cứ khẳng định việc triển khai văn bản này gây ra tác động xấu nhiều hơn là tốt. Còn nếu mọi việc vẫn đang dừng ở sự băn khoăn, chưa phân biệt được rõ tốt - xấu thế nào thì tôi nghĩ nên có thời gian thử nghiệm văn bản.
 

PV: Vậy theo GS. Đặng Hùng Võ, khi Thông tư này đi vào triển khai có phát sinh bất cập gì, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, trên thực tế triển khai, sẽ xuất hiện những bất cập nhất định mà cần những quy định chi tiết hơn. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cứ ai là thành viên trong hộ mà có tên trong quyết định giao đất thì phải ghi lên Giấy chứng nhận cho đủ. Trường hợp này dễ giải quyết.

Đối với trường hợp nhận chuyển quyền bất động sản trên thị trường, khi đó căn cứ nào để xác định ai trong hộ có quyền đối với bất động sản đó là vấn đề phức tạp cần được đặt ra. Chỉ người ký hợp đồng mua bất động sản và vợ hoặc chồng người đó xác nhận là đủ hay phải có xác nhận của tất cả thành viên trong gia đình. Theo pháp luật dân sự thì phải cần bản xác nhận có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Hơn nữa, càng phức tạp đối với các gia đình trong tình trạng "cơm không lành, canh không ngọt”, hay những ai vài lần ngồi xe hoa mà có "con anh, con tôi, con chúng ta”. Người dân e ngại chính là ở chỗ này, nhiều khi tới mức bất khả thi trên thực tế. Nếu không hướng dẫn cụ thể, các địa phương sẽ có thể thực thi khác nhau, thậm chí làm khó cho dân.

Tất nhiên, cũng có cách làm cho vấn đề đơn giản hơn. Người nhận chuyển quyền nhà đất đừng xin cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình mình nữa mà xin cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản chung của hai vợ chồng. Lúc đó sẽ thoát khỏi thuật ngữ "hộ gia đình” làm vướng víu mọi chuyện. Cách làm này phù hợp pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và cả pháp luật về bình đẳng giới, pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Xin chân thành cảm ơn các chuyên gia!

Bài viết trên báo Bất động sản REATIMES:

http://reatimes.vn/tranh-cai-thong-tu-33-quy-dinh-kho-hieu-hay-nguoi-dan-chua-kip-tham-thau-17990.html