Đất nền phân lô bát nháo!

Khi chung cư trở nên bão hòa hơn và không có giá trị đầu tư sinh lời cao thì nhà đầu tư đơn lẻ bắt đầu "hợp khẩu vị" hơn với các loại đất phân lô bán nền, đất đấu giá, đất tách thửa. Bởi lẽ dòng sản phẩm này có khả năng sinh lời cao hơn, tính ổn định tốt và đặc biệt khả năng thanh khoản luôn tốt. Hơn nữa, với việc đầu tư vào những khu vực đất có biến động lớn luôn là một dòng sản phẩm mà nhà đầu tư đơn lẻ rất quan tâm.

Gần đây, việc phân lô bán nền rộ lên hầu hết các tỉnh thành trên toàn lãnh thổ. Các nhà môi giới chào mời từ thành thị tới nông thôn. Việc bán nền đất có nơi còn "sốt"  tới  cấp xã với những dự án được môi giới chào mời rất hấp dẫn. Thế nhưng hầu hết đất đều trong tình trạng: đất đấu giá rồi phân thửa bán, hay đất nông nghiệp và đất cây lâu năm được các nhà đầu tư đơn lẻ mua với kiểu" tranh tối, tranh sáng". Trong đó phải kể tới khu vực như Phú Quốc, Đà Nẵng ( khu vực Hòa Vang, hay Thạch Thất, Hòa Lạc, Cổ Đông Sơn Tây...). Điển hình nhiều khu phân lô, phân thửa bán như: Golden Lake Hòa Lạc;  Hòa Lạc Lake View; Adoland Capital 8; Tiến Xuân Green… tại các huyện, thị xã quanh Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây. Các dự án nói trên đều được quảng cáo hấp dẫn như: Hạ tầng đồng bộ; gần “siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc”; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở vĩnh viễn hoặc " lập lờ thông tin" kiểu bán thửa đất Gần Vin Hòa Lạc, hay đất gần nhà máy in tiền Quốc gia, đất tại Phú Cát, đất nền gần Đại học Quốc gia...

Các nhà đầu tư được cung cấp những thông tin rất hấp dẫn và có vẻ như hoàn toàn " hợp pháp". Tuy nhiên, như chúng ta biết: không phaỉ nhà đầu tư nào cũng thông thái hay hiểu biết tường tận về mặt pháp luật. Do đó, rất nhiều rủi do đang rình rập họ và dễ " ra về tay trắng" hoặc dễ rơi vào tình trạng mãi mãi không chuyển đổi mục đích sử dụng đất được do đó vẫn là những thửa đất nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm với hàng ngàn mét vuông tới hàng chục ngàn mét vuông được vẽ phối cảnh hấp dẫn, việc phân lô, phân thửa và vẽ đường vẽ hồ được các tay" lái đất" hoặc các doanh nghiệp tự động vẽ nên. Đặc biệt, các công ty môi giới cũng " hợp tác" với các cá nhân có đất theo kiểu " đôi bên cùng hưởng lợi" và vẽ thành những dự án có phần" ma mị". Điểu đặc biệt, nếu các bạn điều tra thông tin thì 10 khu phân lô, bán nền ở địa bàn Hòa Lạc có thể có tới 7-8 khu chưa có cơ chế pháp lý. Tất cả đều là bán theo kiểu hợp đồng mà tôi đề cập ở trên.

Có một vài  nhà đầu tư lên tận đất để thị sát thì các dự án đó đều là những bãi đất cỏ mọc um tùm, hoặc đất được máy xúc máy ủi đang làm sạch cỏ, ủi đường đất và đặc biệt có khu trên bản vẽ đẹp long lanh với  điện cao áp, đường nội bộ với chiều rộng 5-7 mét, hay những lô đất nền căn góc trên bản vẽ đẹp tuyệt vời với đầy hâp dẫn.

---

Thế nhưng, về pháp lý các khu phân lô bán nền tự phát đều chưa có thủ tục pháp lý hoặc phân lô kiểu cá nhân rồi đem bán với tỷ lệ: 30% đất ở, 70% đất trồng cây lâu năm, đất ruộng.. ( đây là trường hợp may mắn đã có đất ở và với những mảnh đất nhỏ phân 5-7 lô đơn lẻ), hoặc đất vườn, đất trồng cây lâu năm tới 2043 và sử dụng làm đất VAC, dưỡng lão, sinh thái.... nhưng các công ty và đội ngũ môi giới bất động sản kết hợp cùng nhau cũng vẽ thành dự án để bán. Mặc dù vậy dưới bàn tay nhào nặn của đội ngũ môi giới đông đảo, thậm chí một vài thông tin về dự án nào đó sắp triển khai là được tung hỏa mù. Các nhà đầu tư được dẫn lòng vòng với cách chỉ chỗ này là đại dự án của Vin, chỗ kia là Nhà máy in tiền Quốc gia, rồi cả tới Đại đô thị vệ tinh cũng khiến các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm" cắn câu". 

Ví dụ như: Những mảnh đất ở Thôn 1, 2, 3, 4 của xã Phú Cát thời gian cuối năm 2019  giá chỉ 2-2,5 triệu/1 mét vuông và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân đã mua đi bán lại, hoặc công chứng treo.. Tuy nhiên, tới đầu 2020 thì đất khu vực này đã nhân đôi giá trị, thậm chí tại thôn 5, 6 của Xã Phú Cát- nơi mà môi giới tung tin là Đại đô thị 200 ha của Vingroup, rồi đường chạy qua chỗ này, chạy vào chỗ kia khiến các nhà đầu tư non tay cũng sẵn sàng xuống tiền để nhận mảnh đất với giá trên trời.

---

Các thủ đoạn hợp đồng mang tính chất" lách luật"

Điều đặc biệt hơn cả là việc hàng loạt dự án phân lô, bán nền trên giấy, chỉ có bản vẽ và các hợp đồng kiểu: Booking, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng cam kết chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng giữ quyền mua, hợp đồng vay vốn có trả lãi suất, hay hợp đồng huy động vốn cùng đầu tư, hợp đồng ủy quyền đầu tư bất động sản và sử dụng vốn, hợp đồng mua cổ phần và cam kết chuyển nhượng bất động sản với muôn hình vạn trạng. Thậm chí, có cả những công ty lớn " bán hơi" dự án và tổ chức cả những buổi giới thiệu tại Khách sạn Mariot, hay tổ chức lễ ký kết nguyên tắc với các nhà thầu thi công Nhật Bản, Hàn Quốc.. hoặc với các công ty thiết kế danh tiếng để nhằm tạo niềm tin cho những người thiếu hiểu biết và xuất tiền để ký những hợp đồng ma quỷ mà không biết tới bao giờ mới nhận lại được đất hoặc nếu không có đất thì cũng không biết bao giờ nhận lại được tiền. Hầu hết thủ đoạn đều rất tinh vi thông qua việc cho nhân viên huy động tài chính và chiết khấu với % tri trả khi huy động được từ khách hàng tỷ lệ cao.

Ở một góc độ pháp lý khác, các hợp đồng kiểu này đều mang tính chất " vô thưởng, vô phạt" và miễn là " móc túi" được người không sành sỏi việc đầu tư. Một số công ty chỉ làm môi giới và chưa bao giờ có bất kể sản phẩm nào về sản xuất bất động sản nhưng cũng làm rất nhiều động thái khác nhau để lấy niềm tin và huy động tiền để thực hiện các dự án "ma". Các nhà đầu tư tham gia vào những dự án này sẽ gánh chịu những hậu quả nặng nề. Các công ty làm ăn với các thủ đoạn này đang khoác lên mình một sự tử tế nhưng thực chất có dấu hiệu lừa đảo và mô hình kiểu" alibaba". Hy vọng trong thời gian tới các cơ quan quản lý đất đai sẽ " bóc được mặt nạ" của những dự án phân lô bán nền kiểu này.

---

Tại sao người dân vẫn đổ xô vào mua đất?

Với những lời đường mật, vài ba tờ giấy bản vẽ in màu, những hình ảnh chụp sổ đỏ riêng từng thửa được đội ngũ bán hàng PR hết mức. Người mua đất phân lô, bán nền cũng không có hiểu biết nhiều về pháp luật, cùng với các mánh khóe tinh vi của những" chủ đầu tư ma", cũng như dự án trên giấy đẹp như kỳ vọng đã khiến nhiều người mắc bẫy. Chính vì yếu tố tham lợi, cùng với hoạt động đông đảo của các môi giới tung hứng khiến cho nhà đầu tư" hoa mắt" và không còn phân biệt được đâu an toàn và đâu không an toàn.

Về mặt kỳ vọng, khi các chủ phân lô bán nền cũng tự tin rằng sẽ chuyển đổi được mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư để giao cho người mua. Lộ trình này thường được cam kết từ 3-6 tháng. Tuy nhiên, nhiều thửa đất phân lô bán nền lại thuộc quy hoạch đất công viên, hành lang cây xanh, công trình công cộng.. Ví dụ dự án Dự án Adoland Capital 8 được Ông Ngô Mạnh Hùng, Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quốc Oai cho biết: “Theo quy hoạch chung xây dựng xã Phú Cát đã được UBND huyện Quốc Oai phê duyệt, vị trí thửa đất được quy hoạch là hành lang cây xanh”.

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, hành vi phân lô, bán nền chưa đủ điều kiện; lấn, chiếm đất sẽ bị phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng và phải khôi phục hiện trạng và có hiệu lực từ ngày 5/1/2020.

---

Khi nào đủ điều kiện phân lô bán nền?

Theo quy định của pháp luật hiện hành mà cụ thể là  Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

- Phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;

- Phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Cớ sao cả người đi mua đất, cả người thực hiện phân lô bán nền trái pháp luật, cả cơ quan quản lý đất đai địa phương vẫn lơ những quy định này. Các thông tin rao bán đất nền phân lô và dự án vẽ vời trên giấy vẫn tràn lan trên mạng internet mà người bị thiệt thòi nhất và có nguy cơ xảy ra tội phạm lừa đảo vẫn ngang nhiên hoạt động. 

---

Làm gì để an toàn khi mua đất nền?

- Trước hết người đi mua đất phải yêu cầu người chào bán cho xem toàn bộ hồ sơ pháp lý của lô đất định mua; Các giấy tờ của dự án, các bản thiết kế, phê duyệt quy hoạch, giấy chứng nhận đầu tư hay các giấy tờ đảm bảo đủ điều kiện bán;

- Cần xem kỹ mục đích sử dụng đất nằm trong các tài liệu này và tỷ lệ % đất ở. Quan trọng hơn cả nếu những lô đất đã được xé nhỏ để bán phải được xem rất kỹ về mục đích sử dụng đất;

- Nếu mua dưới dạng các hợp đồng được đề cập ở phần trên các bạn nên tham vấn luật sư trước khi ra quyết định;

- Cần thiết có tham khảo quy hoạch tại địa phương mà mình định đầu tư đất. Các sơ đồ quy hoặch về loại đất ở được lưu trữ và còn hiệu lực pháp lý nơi cơ quan quản lý đất đai địa phương;

- Các hợp đồng đầu tư phải chú ý tới các hoạt động hoàn trả có bảo lãnh, hoặc các hoạt động bồi thường nếu chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng hoặc dự án không có thật;

- Chụp hình và lưu giữ các tài liệu về khu đất, các phiếu thu tiền đặt cọc có đủ chữ ký và dấu của người có thẩm quyền...

Rất nhiều vấn đề nếu bạn tham gia đầu tư kiểu đất nền phân lô tự phát hoặc trên giấy này. Đây là cơ hội nhưng cũng là nơi" tử huyệt" có thể biến những đồng tiền tích lũy của bạn bay theo mây khói. 

Bài viết dưới góc độ ý kiến riêng và tham khảo mang tính định hướng cho các nhà đầu tư bất động sản lưu ý, cẩn trọng và là cẩm nang đầu tư bất động sản an toàn. Chân thành cảm ơn! Mọi vấn đề cần tham vấn xin liên hệ: Luật sư Vũ Ngọc Dũng ( www.vungocdung.com  - 0386319999 ) đề ra quyết định đầu tư an toàn.

Chúng tôi sẽ tiếp tục điều tra các dự án nằm trong diện vi phạm quy định về mua bán đất nền, phân lô tự phát và cảnh báo với bạn đọc.