Chung cư sở hữu có thời hạn liệu có hợp Hiến và hợp pháp không? Bản chất sở hữu như môt quyền bất khả xâm phạm. Kiến nghị không sử dụng cụm từ " sở hữu chung cư có thời hạn" thay bằng  bán quyền " sử dụng chung cư có thời hạn". Tăng cường trách nhiệm quản lý nhà chung cư hiện hành, và Chủ đầu tư với chung cư sử dụng có thời hạn trong việc xây mới khi hết hạn sử dụng. Hài hòa quyền lợi giữa người dân và nhà đầu tư, nhà nước dưới góc độ tất cả đều " Win - Win". 

Bài viết góp ý dự thảo chung cư sở hữu có thời hạn của Luật sư Vũ Ngọc Dũng dưới đây là ý kiến riêng của Luật sư, rất mong có sự phản biện của những người quan tâm. 

Hiện tại Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở  2022(sửa đổi). Với thời hạn sở hữu nhà chung cư với  2 phương án:

Phương án 1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình;

Phương án 2: Giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn.

Có lẽ ý kiến của Luật sư để cuối bài viết này nhưng để liền mạch tôi xin đề xuất như sau và sẽ lý giải ở phần cuối của bài viết:

Sẽ tổng hợp phương án 1 và 2 với nhau với các quy định vừa kế thừa, vừa bổ sung mới:

Thứ nhất: Không sử dụng cụm từ" Sở hữu chung cư có thời hạn" mà thay bằng cụm từ  mua quyền " sử dụng chung cư có thời hạn"

Thứ hai: Giữ nguyên loại hình chung cư dài hạn mà đã được cấp từ trước tới nay và tiếp tục áp dụng loại chung cư dài hạn;

Thứ ba, Bổ sung loại hình chung cư có thời hạn nhưng quy định với cụm từ mua " quyền sử dụng chung cư có thời han" . Đối với loại này dự án cấp mới đất có thời hạn bao nhiêu sẽ bán quyền sử dụng chung cư tới tối đa bấy nhiêu năm.

Tuy nhiên loại này được chia nhỏ thời hạn và cho Chủ đầu tư chủ động như:

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 10 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 20 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 30 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 40 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 50 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 60 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 70 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 80 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 90 năm;

- Bán quyền sử dụng chung cư có thời hạn 100 năm;

Các loại chung cư bán quyền sử dụng có thời hạn này tùy thuộc năm tối đa được bán dựa trên quyền thuê đất, cấp đất, giao đất là bao nhiêu năm.

Thời hạn chung cư có thời hạn này dựa trên các nhóm chất lượng công trình như hiện tại chia làm 4 nhóm: 

Nhóm 1: Công trình đặc biệt và nhóm 1 có thời gian sử dụng trên 100 năm

Nhóm 2: Công trình nhóm 2 có thời gian sử dụng trên 70-100 năm

Nhóm 3: Công trình nhóm 3 có thời gian sử dụng trên 50-70 năm

Nhóm 4: Công trình nhóm 4 có thời gian sử dụng trên 30-50 năm

Việc sửa chữa cải tạo hay xây mới thuộc trách nhiệm của Chủ đầu tư. Tất cả chung cư có thời hạn đều được kiểm định chất lương công trình và an toàn trong xây dựng. Nếu còn thời hạn thì Chủ đầu tư tiếp tục được bán quyền sử dụng tiếp theo 10-20 năm... Nếu không đủ an toàn sử dụng thì Chủ đầu tư có trách nhiệm xây mới và tiếp tục một vòng đời sử dụng mới.

Thứ tư, vẫn giữ nguyên loại hình chung cư sở hữu dài hạn và phân hóa giá mạnh mẽ để mọi đối tượng người dân có điều kiện kinh tế tiếp cận loại chung cư này. Còn với loại chung cư sử dụng có thời hạn sẽ được phân hóa giá theo thời hạn mà người mua quyền sử dụng ( thực chất là thuê) có thời hạn với số tiền hợp với túi tiền mà mình đang có. Vừa giúp những người có ít tiền tiếp cận được nhà ở, vừa giúp người dư tài chính có thể tiếp cận loại chung cư có thời hạn sử dụng dài hơn, và đặc biệt vừa giúp người có điều kiện kinh tế tốt có thể mua quyền sở hữu dài hạn.

Thứ năm, với việc xây mới khi không còn an toàn đều có quy định được áp dụng chung và phụ thuộc vào chất lượng công trình xây dựng còn vận hành được hay không. Tuy nhiên với những chung cư sở hữu lâu dài thì thuộc chức năng quản lý nhà nước phải áp dụng pháp luật, chế tài để thưc hiện xây mới và vận hành theo cách tái định cư tại chỗ hoặc địa điểm mới. Còn chung cư mua quyền sử dụng có thời hạn thì thật dễ dàng làm điều này vì ngay từ đầu người mua quyền sử dụng đã không có quyền sở hữu và dựa trên gói tài chính hợp lý mà mình có. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm xây mới khi chung cư hết hạn.

Với cách phân loại này vừa không đụng chạm tới lợi ích của người dân đã sở hữu chung cư lâu dài, vừa tạo ra sự sòng phẳng của những chung cư bán quyền sử dụng có thời hạn được xây mới khi người mua đã được biết và thỏa thuận từ đầu là không có quyền sở hữu. Đồng thời đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu nhà ở trong xã hội mà vẫn đáp ứng được việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, xây mới khi chung cư không còn an toàn sử dụng hay nói cách khác là hết hạn sử dụng.

Thứ sáu, với quy định theo cách này không vi Hiến, không trái với  Bộ luật dân sự về quyền sở hữu tài sản, vừa không làm "nguội" đi thị trường bất động sản ở phân khúc căn hộ chung cư mà vẫn đảm bảo được quy định Hiến Pháp " Mọi người dân đều có quyền có nhà ở hợp pháp".

Chúng ta cùng nhìn nhận về quyền sở hữu theo dòng thời gian của các Hiến pháp chung ta như dưới đây.

- Tại Hiến pháp 1946

Như chúng ta đã biết, việc quy định về quyền sở hữu tài sản được đề cập ngay từ khi có Hiến pháp  1946 . Tại Hiến pháp này  đã quy định về chế độ sở hữu nói chung, đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng khác nói riêng luôn được ghi nhận.  Hiến pháp năm 1946 đã quy định về việc bảo hộ các quyền công dân, bảo vệ quyền sở hữu tài sản và các quyền tài sản khác. Nhà nước cho phép người dân được tự do mua bán, chuyển nhượng, tạo điều kiện cho các chủ thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Hiến pháp năm 1959 đã quy định Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu của người lao động riêng lẻ và quyền sở hữu của các nhà tư bản đối với các tư liệu sản xuất mà họ đang được phép sản xuất, kinh doanh; Như vậy Hiến pháp đã ghi nhận sự tồn tại của bốn hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu hợp tác xã, sở hữu của những người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc.

Quyền sở hữu này cũng thay đổi theo thời gian bởi Hiến pháp năm 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền cơ bản của công dân nhưng tới Hiến pháp năm 1980, không còn được thừa nhận mà  tập trung vào sở hữu toàn dân, đặc biệt là đối với các tư liệu sản xuất, các nguồn tài nguyên chính yếu của quốc gia và khi đó chính thức xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

- Hiến pháp năm 1992 : Lần đầu tiên  khẳng định: “Nhà nước thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền KTTT định hướng XHCN. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên CĐSH toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng”
Điều này có nghĩa là Hiến pháp 1992 đã khôi phục lại phạm vi và đối tượng quyền sở hữu của công dân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và 182, “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” .  

Như vậy bắt đầu từ  Hiến pháp 1992 phạm vi quyền sở hữu của công dân ngày càng được mở rộng, nhất là quyền sở hữu đối với tư liệu sản xuất nói chung và quyền sử dụng đất đai nói riêng ( điều mà Hiến pháp 1980 đã không thừa nhận). Hiến pháp năm 1992 tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân trên cơ sở kế thừa các quy định của Hiến pháp trước đây về vấn đề này.

Về sở hữu đất đai, tài nguyên, Hiến pháp năm 1992  Điều 17 : “Đất đai, nguồn nước, khoáng sản, vùng trời, vùng biển và tài nguyên thiên nhiên khác, các công trình và tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật”.

Nhìn nhận lại về quyền sở hữu trong lịch sử lý luận về quyền sở hữu thì quyền sở hữu vẫn được thiên về hướng bất khả xâm phạm. Với Việt Nam khi mọi quyền về tài sản đã được Hiến định thì chúng không nên bàn về Quyền sở hữu có thời hạn  thay vì bàn về quyền sử dụng có thời hạn sẽ hợp lý hơn. Bời lẽ đã là quyền sở hữu Hiến định thì không có bất kể quy định nào là sở hữu có thời hạn kể cả trong Luật đất đai, nhà ở của chúng ta mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn mà thôi.

Ví dụ một loại quyền sở hữu khác như: Một chiếc xe ô tô là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Khi vận hành cũng cần có đăng kiểm chất lượng an toàn, tuy nhiên, dù nó không còn được hoạt động an toàn, chúng ta có thể không cho lưu thông trên đường chứ bản chất sở hữu tài sản không có ai có quyền tịch thu nó. Người sở hữu nếu muốn thì bán sắt vụn, hoặc bán chi tiết máy cho những người mua riêng lẻ hay họ có thể để trưng bày mà không ai có quyền can thiệp, không có pháp luật nào truất quyền sở hữu của họ. Như vậy ta có thể hiểu là có thể khống chế quyền sử dụng nhưng quyền sở hữu thì miễn bàn.

Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.

Mặc dù, Hiến pháp cũng quy định một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân bao gồm quyền sở hữu tài sản như tại  khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết nhưng chỉ bị hạn chế  vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Vậy là, người sở hữu chỉ bị hạn chế quyền khi thuộc những trường hợp nêu trên, ngoài ra không thể có một quy định áp dụng chung về thời hạn sở hữu tài sản. (  Nhưng với tài sản gắn liền và tạo dựng trên đất bằng việc mua bán, xây mới... thì thuộc sở hữu của người tạo ra nó và sở hữu nó. Vĩnh viễn không ai có quyền tước quyền này của người sở hữu và Luật pháp phải tôn trọng tuyệt đối quyền sở hữu của người nắm giữ ( Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) khác với đất thì chỉ có quyền sử dụng, chiếm hữu mà không có quyền định đoạt. Điều 17 Hiến Pháp thì đất đai ....thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đaị diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật​ ).

- Bộ Luật Dân sự quy định về Quyền sở hữu

Theo Điều 158 BLHS 2015 quy định như sau : “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”,

Bộ luật dân sự hiện hành đang thừa nhận 6 hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước; Sở hữu tập thể; Sở hữu tư nhân; Sở hữu chung; Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;  Sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, sở hữu của tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp

Nếu suy ngẫm về hướng dự thảo chung cư sở hữu có thời hạn như hiện tại, tôi thiết nghĩ sẽ vô cùng phức tạp trong áp dụng. Hơn nữa pháp luật không có " hồi tố". Các chung cư đang tồn tại sở hữu dài hạn sẽ không cần có sự điều chỉnh theo hướng " có hạn" hay " không có hạn" sở hữu, mà chỉ tập trung vào bổ sung thêm loại hình  bán quyền " sử dụng chung cư có thời hạn" với những dự án xây mới hoặc chưa xây sau khi Luật thông qua.

Về bản chất như đã nói ở trên, nó là câu chuyện quản lý chất lượng, quản lý quy hoạch, cải tạo, xây mới khi không còn an toàn.

Nhưng nếu đặt vấn đề về sở hữu chung cư có thời hạn thì không đúng với bản chất của điều ta muốn quản lý và điều chỉnh trong Luật dự thảo. Dự thảo " sở hữu chung cư có thời hạn" vừa " không ổn" về  Quyền sở hữu theo Hiến định và Bộ Luật dân sự hiện hành cũng như lý luận về quyền sở hữu trong lịch sử.

Về thực tế, với một loại tài sản khi sử dụng đều có tuổi thọ nhất định, nó có vòng đời sống và an toàn. Đặc biệt nhà Chung cư là một khối nhà sống đông dân cư và cao tầng, được thiết kế công phu và là nơi sinh hoạt của cộng đồng dân cư lớn. Điều chúng ta quan tâm là sự cải tạo, sửa chữa , nâng cấp, xây mới... khi chung cư đó không còn đủ an toàn sử dụng nên với hướng như đã đề cập ở các điểm 1,2,3,4 nói trên. 

Kiến nghị từ những điểm trên chúng ta nên bỏ cụm từ" sở hữu chung cư có thời hạn" mà thay vào đó bổ sung thêm loại hình về mua - bán " quyền sử dụng chung cư có thời hạn"  và giữ nguyên sản phẩm là "chung cư sở hữu dài hạn . Đồng thời cụ thể hóa hướng dẫn đối với loại hình này nhằm đa dạng sản phẩm trên thị trường, bảo vệ người đã sở hữu chung cư lâu dài, bảo vệ và kích thích Chủ đầu tư tiếp tục tham gia vào phân khúc sản phẩm này mà vẫn giải quyết được câu chuyện xây mới khi hết hạn, mở rộng cơ hội cho người dân trong tiếp cận chung cư giá hợp lý, đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường, kích thích phát triển xã hội về chỗ ở mà vẹn toàn quyền lợi theo hướng WIN - WIN.

Trên đây là ý kiến của Luật sư Vũ Ngọc Dũng, Chủ tịch Luật Bắc Việt  mọi góp ý liên hệ 0387696666 - 0386319999 hoặc [email protected] để trao đổi, tranh luận và trả lời báo chí về góp ý dự thảo về nội dung này.