Phân tích đầu tư Bất động sản: Các yếu tố cần nắm để đầu tư là thắng!

Việc hàng loạt tỉnh thành "sốt" đất là chuyện chưa bao giờ xảy ra ở Việt Nam. Đồng loạt các tỉnh thành sốt đất mà sự thật là " không có người ở". Một đô thị "ma" không có người ở hoặc tỷ lệ lấp đầy kéo dài cả thập kỷ liệu đầu tư có an toàn? Một nơi không có dịch vụ gì liệu bạn có dám ở không mà đầu tư?

Luật sư Vũ Ngọc Dũng – www.vungocdung.com  Giám đốc Luật Bắc Việt ( www.bacvietluat.vn )

=================

Phần I: Sức ép dân cư, mật độ dân cư và khả năng kiếm lời

Một Quốc gia phát triển thì trước hết chúng ta cần nhìn vào hạ tầng, đô thị, tốc độ phát triển công nghiệp, công nghệ, và các tiện ích kèm theo của các khu vực hình thành dân cư. Với Việt Nam hiện nay dân số đã đạt   97.386.674 người vào ngày 14/06/2019 theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Dân số Việt Nam hiện chiếm 1,27% dân số thế giới. Việt Nam đang đứng thứ 14 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ. Mật độ dân số của Việt Nam là 314 người/km2. Với tổng diện tích đất là 310.060 km2. 35,92% dân số sống ở thành thị (34.658.961 người vào năm 2018). Độ tuổi trung bình ở Việt Nam là 31 tuổi. 

Trên cơ sở đó chúng ta tính toán là 314 người/1km vuông thì đã vượt rất xa dân số tiêu chuẩn. Trên thế giới hình thành dân số tiêu chuẩn là: 30-40 người/km vuông. 

Theo số liệu tính toán thì diện tích toàn thế giới hiện tại là 134.940.000 km2, vớ dân số hiện tại hơn 7 tỷ người 7.711.962.000 và tính trung bình là 57 người/1km vuông. Với mật độ trên toàn thế giới này chỉ vượt qua dân số tiêu chuẩn chỉ một phần rất nhỏ từ 27-37 người/km vuông vượt. ( tất nhiên là trừ Nam Cực ra).

Dân số toàn thế giới tính riêng đất liền có diện tích là: 148.940.000 km2 bao gồm cả Nam Cực và với số dân hiện tại thì tính khoảng 52 người/km vuông.

Toàn thế giới diện tích nếu tính cả Biển là: 510.072.000 km vuông bao gồm cả Nam Cực thì trung bình mật độ khoảng 15 người/km2 ( tất nhiên là tính cả Biển, khu hẻo lánh, rừng núi, sông hồ..).

Mật độ dân số nơi cao nhất thế giới là MACAU chỉ có 29km vuông và mật độ dân số đạt 614,500 và mật độ cao nhất thế giới đạt 21.190/km vuông, rồi tới MONACO đạt 18.475/km2, sau đó là Singapore đạt 9.150/km2, và Hong Kong đạt mật độ 6.571/km2. 

Mật độ dân số thấp nhất thế giới thuộc về Greenland(Đan Mạch) với dân số 0.3 người/km2, sau đó tới Svalbard and Jan Mayen (Na Uy) đạt 0.4 người/km2.

Tại sao nói tới mật độ dân số trong phân tích Bất động sản?

Chúng ta biết, để một đô thị và nhà ở được mở rộng liên tục là do nhu cầu tất yếu tăng nhanh bởi sức ép dân số. Nhu cầu mà chúng ta nhắc tới là Ăn - Mặc - Ở. Vậy ở đây một trong những tiêu chí số 1 để quyết định việc đầu tư hay không đầu tư bất động sản là yếu tố: có sức ép dân số hay không? ( Tôi không nhắc tới yếu tố nhu cầu ở thật hiện hữu). Yếu tố này được tính toán trên tốc độ tăng trưởng dân cư tại vùng định đầu tư, cùng với đó là các dịch vụ phục vụ, phụ trợ, an sinh kèm theo như: Bệnh viện, trường học, nhà trẻ, trung tâm thương mại, chợ, các dịch vụ sức khỏe....

Dân số trung bình là thế, mặc dù Việt Nam đang gấp 10 lần so với dân số tiêu chuẩn tuy nhiên không phải ở đâu cũng vậy. Dân số được phân bổ nhìn từ MAP – bản đồ là một yếu tố “ vùng da báo”. Dân số được tập trung đỏ rực tại những thành phố lớn, ven song, ven đô thị, cạnh khu công nghiệp, làng nghề, hoặc khu tập trung của Quân đội, Công An ( nhưng không hình thành dân cư). Điều này có nghĩa là, dân số phân bổ không đồng đều thì sức ép chỗ ở cũng không đồng đều. Khi sức ép chỗ ở và nhu cầu thật về chỗ ở không đồng đều thì việc tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng khác nhau. Tốc độ đô thị hóa và nhà ở hóa cũng khác nhau. Tất nhiên sẽ có những nơi có những cuộc di dân ồ ạt do chính sách hoặc hạ tầng ( ví dụ Đà Nẵng, Vân Đồn, Phú Quốc, hoặc một số nơi khác đang tập trung phát triển và đạt tốc độ phát triển vũ bão vì có nhiều lợi thế hay định hướng tốt)

Do yếu tố sức ép dân số luôn là yếu tố quyết định thị trường thật của bất động sản, bởi vậy khi đầu tư các nhà đầu tư “ có hiểu biết” luôn quan tâm nhất tới yếu tố này ( kể cả đầu tư lớn hay nhỏ). Yếu tố nhu cầu thật sẽ khiến Bất động sản phát triển vừa bền vững, vừa tăng trưởng đều và có biên độ tang không đột biến và không tăng nhanh, nhưng tăng liên tục theo từng ngưỡng thời gian từ 3-5 năm một chu kỳ đầu tư.

Về bản chất sẽ có 3 vùng trong việc tăng dân số và tăng trưởng bất động sản. Vùng lõi – Vùng tiếp giáp và vùng vỏ. Ba vùng này tốc độ tăng khác nhau và có yếu tố giá trị khác nhau.

Ở vùng lõ (giả sử là màu đỏ đậm): thường có tốc độ tập trung dân cao nhất bởi các giao thương, nhu cầu tiêu dùng, ở, du lịch… cao nhất và có giá trị bất động sản lớn nhất vì sức ép cư trú thường vượt ngưỡng cả ngàn lần ( ví dụ Hoàn Kiếm – Hà nội), các vùng;

Vùng tiếp giáp ( giả sử là màu đỏ nhạt): là nơi bất động sản sẽ dễ chịu hơn về giá, không gian thường rộng lớn hơn và đường xá đi lại rộng rãi hơn, giá trị bất động sản cũng tang dần nhưng không quá áp lực, tầng lớp trung lưu thường sở hữu loại bất động sản này vì nó là điểm nối dễ chịu giữa lõi và vỏ. Nó mang lại tiện ích tuyệt vời cho cách thức đầu tư và hưởng thụ cuộc sống. Việc di chuyển vào vùng lõi để hưởng dịch vụ tiện ích và vùng ven để hưởng dịch vụ nghỉ dưỡng. Điều này khiến cho bất động sản vùng tiếp giáp luôn là sở thích và chiếm tỉ trọng lớn nhất trong các giao dịch hiện hữu ở bất kể Quốc gia nào. Sử dụng bất động sản vùng tiếp giáp có cơ hội rất cao về việc tăng trưởng, biên độ rộng, nhưng lại luôn dễ chịu về giá. Đôi khi so với vùng lõi cùng một mức tài chính có thể sở hữu được diện tích 1x hoặc 2x. Điều này khiến các nhà đầu tư thông minh, có hiểu biết và đạt độ an toàn luôn chọn vùng này để đặt tiền. Hơn nữa, cứ sở hữu là thắng và đôi khi bất động sản vùng này có thể nhân giá x1 hoặc x2 thậm chí x3 trong một chu kỳ 3-5 năm. Mức tăng đó có thể chấp hết tất cả mức lãi suất hiện hành mà các nhà đầu tư vay từ sự niêm yết của các Ngân hàng Thương mại ( tất nhiên là phải vay bằng chu kỳ đầu tư). ( Ví dụ khu Trung Hòa, Nhân Chính, Mỹ Đình, Mễ Trì… Hà nội).

Vùng vỏ ( giả sử có màu màu hồng): là vùng mà các nhà đầu tư ít tiền ưa thích, cùng một mức tiền nhưng mua được diện tích gấp nhiều lần thậm chí cả chục lần so với vùng lõi và vài chục lần so với vùng tiếp giáp. Đây là miền đất hứa và là khẩu vị của số đông nhà đầu tư thích đầu tư dài hạn. Các nhà đầu tư dài hạn thường tính chu kỳ đầu tư là 10 năm và luôn đạt lợi nhuận 100% trở lên từ các thương vụ này. Tuy nhiên cũng có rất nhiều nhà đầu tư mang tiền ngắn hạn đi đầu tư dài hạn thường hay “bỏ mạng” ở khúc này. ( ví dụ đất Ba Vì, Hòa Bình.. cách đây 10 năm).Các nhà đầu tư thông thái và “kinh doanh kiểu con nhà nghèo” thường chọn những loại bất động sản này để xuất tiền. Điều quan trọng nhất là: khi có sự tăng giá bất động sản thì diện tích càng lớn chúng ta càng lời nhiều. Ví dụ: 1 tỷ đồng mua được một nhà chung cư tại Quận Ba Đình tầm 20 mét, nhưng 1 tỷ đồng có thể mua được 1000 mét đất tại Hòa lạc cách đây 10 năm. Chung cư tại Quận Ba đình sau 9 năm tăng trưởng được tầm giá 1,5 tỷ đồng. Đất Hòa lạc vào thời điểm hiện tại sau 9 năm tăng lên 15-20 triệu/mét vuông. Bạn thử lấy 1000 mét x 15 tr xem ra bao tiền nhé.

Đây là điều mà chúng ta thường không nhận ra bởi tâm lý “ăn xổi, ở thì” của những người thích giàu nhanh bất chấp. Đơn giản là nếu bạn ăn xổi bạn cần có thông tin cập nhật và nắm thị trường từng giờ, từng ngày. Đồng thời quan trọng tới việc chốt lời vào thời điểm nào ( tâm lý thường chờ tăng giá nữa và bỏ mạng). Trong thị trường vùng vỏ vẫn có thể “ lướt sóng” nếu bạn không tham lam và biết chốt lời. Bất kể giá trị nào cũng có thể mang lại cho bạn lợi nhuận. Tỷ suất lợi nhuận lớn hay bé phụ thuộc vào số tiền bạn bỏ ra nhiều hay ít. ( dĩ nhiên có nơi tỷ suất này rất ít mặc dù bỏ ra vốn rất nhiều, ví dụ đất Phố cổ  bạn bỏ ra 50 tỷ mua một căn nhà 100 mét và để có 51 tỷ khi bán là điều vô cùng khó khăn bởi đây là nơi giữ tiền chứng không phải nơi bạn đầu tư sinh lời từ bất động sản.. cười!)

Tuy nhiên bài viết này không thể quá dài bởi mọi người sẽ ngại đọc, nhưng với bấy nhiêu phân tích vấn đề  dân số lại chỉ mới là 30% yếu tố cần phân tích khi đầu tư bất động sản. Tôi sẽ viết sâu hơn nếu bài viết này có phản hồi tốt.

Bên cạnh yếu tố dân cư.. còn nhiều yếu tố khác như: dịch vụ, hạ tầng, tính đồng bộ, tiện ích, smart city, y tế, bệnh viện, trường học, tốc độ di chuyển, hỗ trợ tài chính, tính thanh khoản, niềm tin giá trị, khả năng đảm bảo của bất động sản, sự tự thân khẳng định vị thế, tính thương mại, khả năng tăng trưởng gần, trung và xa, khả năng cho thuê, nhu cầu lưu trú không phát sinh dân cư, nhu cầu an toàn, sự chính danh về nhân khẩu, vòng xoay tiền, yếu tố chính sách, khả năng ổn định quy hoạch, tính đồng bộ của các nhà đầu tư, sức ép mật độ dân cư tại vụng hiện hữu, tính hấp dẫn của bất động sản kế bên, tiệm cận vùng, sự tăng trưởng của công nghiệp, dân trí và sự dịch chuyển dân trí, nhu cầu xác lập địa vị bất động sản, khả năng trao đổi giao thông với các vùng chung chuyển ( lõi, tiếp giáp, vỏ)… Tôi sẽ có những bài viết để phân tích rõ cho các bạn về nội dung này trong những lần sau.

P/S: Vậy Hòa Lạc, Vũng Tàu, Bà Rịa, Bình Phước, Phan Rang, Phan Thiết, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Long Thành, Hòa Bình có sức ép dân cư không? Và theo bạn nó thuộc vùng nào trong ba vùng bất động sản tôi đề cập ở trên? Tự trả lời nhé!